Escriturar una casa en Nuevo León 2026: ISAI 3%, IRCNL y pasos

Sitio informativo · no es notaría ni asesoría legal o fiscal (ver aviso)

Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. La fe pública la tienen los notarios y los corredores públicos, cada uno en su materia; la escritura de compraventa de un inmueble la autoriza un notario. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.

Comprar una casa o un departamento en Nuevo León y ponerlo a tu nombre se hace con una escritura pública de compraventa ante notario de Nuevo León, que después se inscribe en el Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL). El impuesto que paga quien compra se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Lo cobra la tesorería de cada municipio, pero la tasa es la misma en Monterrey, San Pedro, Guadalupe, San Nicolás, Apodaca o Santa Catarina porque la fija una ley estatal. Aquí va el proceso con los nombres oficiales de Nuevo León y las cifras que pudimos confirmar en fuentes oficiales.

En 30 segundos

Quién la hace: un notario de Nuevo León. El corredor público no da fe de actos sobre inmuebles.
Impuesto del comprador: Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, 3% del valor gravable (Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, art. 28 bis). En una casa de $2,000,000 son $60,000 si no aplica ninguna reducción.
Base del impuesto: el valor más alto entre el precio de la operación y el valor catastral.
Registro (IRCNL): la inscripción de la compraventa cuesta $5 por cada millar del valor, es decir $10,000 en una casa de $2,000,000 (Ley de Hacienda del Estado, art. 271 fr. I). El certificado de libertad de gravámenes cuesta 3 cuotas.
Honorarios del notario: la Ley del Notariado remite a un arancel, pero no encontramos un arancel oficial publicado y vigente. Pide presupuestos desglosados y compáralos.
Plazo clave: el ISAI de una compraventa en escritura se paga dentro del mes siguiente a la firma (art. 28 bis-4 fr. IV), y el notario debe inscribir la escritura dentro de los 30 días siguientes a autorizarla (Ley del Notariado, art. 83).

1. Nombres oficiales en Nuevo León

Cada estado le pone otro nombre y otra tasa a este impuesto. En Jalisco es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y en el Estado de México tiene tarifa progresiva. En Nuevo León es una tasa fija de 3% que cobra el municipio. Estos son los nombres que verás en tu presupuesto y en tus recibos:

Nombre oficial	Qué es	Fundamento
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)	Impuesto municipal que paga quien adquiere un inmueble en el Estado	Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, arts. 28 bis a 28 bis-8
Nota oficial (nota declaratoria) del ISAI	La presenta el notario en la Tesorería Municipal. La tesorería la acepta o rechaza en un plazo de 10 días hábiles	Ley de Hacienda para los Municipios, art. 28 bis-4
Informativo de Valor Catastral y aviso de enajenación	Documento del catastro con el valor catastral del inmueble, que el notario tramita en la Plataforma de Notarios del IRCNL	Ley de Hacienda del Estado, art. 276 (servicios de la Dirección de Catastro), fr. II inciso a)
Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL)	Reúne el Registro Público de la Propiedad y del Comercio y el Catastro. Inscribe la escritura y expide certificados	Ley de Hacienda del Estado, arts. 271 (registro) y 276 (catastro)
Certificado de libertad de gravámenes	Dice si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas	Ley de Hacienda del Estado, art. 271 fr. X
Aviso preventivo	Anotación que aparta el folio del inmueble mientras se firma e inscribe la escritura	Ley de Hacienda del Estado, art. 271 fr. XII
Cuota	Unidad en la que las leyes fiscales de Nuevo León expresan muchos montos. La Ley de Hacienda para los Municipios la define como el salario mínimo general diario (art. 10 bis). Qué valor en pesos aplica en 2026: por confirmar con tu notaría	Ley de Hacienda para los Municipios, art. 10 bis

2. Paso a paso de la compraventa

Revisa el inmueble antes de dar dinero. Pide al vendedor su escritura inscrita y los datos de inscripción. Pide un certificado de libertad de gravámenes del IRCNL (3 cuotas) y confirma que quien vende es el titular y que no hay hipotecas ni embargos. El IRCNL también tiene el servicio de Alerta Inmobiliaria.
Pide 2 o 3 presupuestos de notaría desglosados. Que separen honorarios, ISAI, derechos del IRCNL, certificados, avalúo y gastos. Verifica al notario en el directorio de notarías del Gobierno de Nuevo León o en el del Colegio de Notarios.
Cuidado con la promesa de compraventa. La ley también grava ciertos contratos previos (art. 28 bis-2 fr. II y III). Si firmas una promesa o una compraventa con reserva de dominio, pregunta a la notaría cuándo se causa el impuesto en tu caso.
Valor catastral y aviso preventivo. La notaría obtiene el Informativo de Valor Catastral en la Plataforma de Notarios del IRCNL (6 cuotas) y suele inscribir un aviso preventivo (4 cuotas) para proteger la operación.
Avalúo, si hace falta. La base del ISAI compara el precio con el valor catastral; la ley no agrega un avalúo de perito como tercer valor. Si compras con crédito, la institución exige su propio avalúo.
Firma de la escritura con identificación oficial. El precio se paga por transferencia o cheque. Si el inmueble vale 8,025 UMA o más (unos $941,413 en 2026), la ley federal prohíbe pagarlo en efectivo.
Pago del ISAI. El notario no puede autorizar en definitiva la escritura sin que esté pagado (art. 28 bis-5). Se presenta la nota oficial en la Tesorería Municipal dentro del mes siguiente a la firma (art. 28 bis-4 fr. IV). Normalmente le entregas ese dinero a la notaría el día de la firma.
Inscripción en el IRCNL. El Registro no inscribe sin la nota oficial sellada y el recibo de pago del ISAI. El notario debe inscribir dentro de los 30 días siguientes a la autorización y entregarte el testimonio (Ley del Notariado, art. 83). Si no lo recoges en 15 días, la notaría debe hacértelo llegar.
Predial a tu nombre. Una vez aceptada la nota oficial, la Tesorería Municipal avisa al catastro para actualizar el padrón (art. 28 bis-4). Revisa en tu municipio que el predial ya salga a tu nombre; en Monterrey puedes consultarlo en Info Predial.

3. Documentos que normalmente te pedirán

Lista general. Cada notaría, municipio y crédito puede pedir más.

Documento	Quién	Dónde se obtiene
Escritura antecedente con datos de inscripción	Vendedor	Su testimonio; copia certificada en la notaría que la otorgó o en el IRCNL
Identificación oficial, CURP y constancia de situación fiscal (RFC)	Ambos	INE o pasaporte; SAT
Acta de matrimonio, si aplica (define si firma también el cónyuge)	Ambos	Registro Civil
Recibos de predial al corriente	Vendedor	Tesorería del municipio
Recibos de agua al corriente	Vendedor	Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey u organismo que corresponda
Certificado de libertad de gravámenes	Notaría	IRCNL
Informativo de Valor Catastral	Notaría	IRCNL, Plataforma de Notarios
Comprobantes para la exención de ISR (si el vendedor la pide)	Vendedor	Comprobante de domicilio, INE con domicilio, etc. según SAT
Escrito bajo protesta de no tener otro inmueble en el Estado (si pides la reducción del ISAI)	Comprador	Lo prepara la notaría (art. 28 bis-1)

4. Costos: impuesto, derechos y honorarios

Concepto (nombre oficial)	Quién lo paga (usual)	Monto	Fuente
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles	Comprador (por ley, quien adquiere)	3% del valor mayor entre operación y catastral	Ley de Hacienda para los Municipios, art. 28 bis
Derechos del Registro Público por inscribir la compraventa	Comprador	$5 por cada millar o fracción del valor mayor, legal o convencional. Mínimo 5 cuotas y máximo 570 cuotas	Ley de Hacienda del Estado, art. 271 fr. I e inciso c)
Certificado de libertad de gravámenes	Comprador (usual)	3 cuotas por inmueble	Ley de Hacienda del Estado, art. 271 fr. X
Aviso preventivo	Comprador (usual)	4 cuotas por inmueble	Ley de Hacienda del Estado, art. 271 fr. XII
Informativo de Valor Catastral y aviso de enajenación	Comprador o vendedor (según presupuesto)	6 cuotas	Ley de Hacienda del Estado, art. 276 (Catastro) fr. II inciso a)
Honorarios del notario	Comprador (usual)	por confirmar. La ley remite a un arancel (Ley del Notariado, art. 17), pero no encontramos uno oficial publicado y vigente	Ley del Notariado del Estado de Nuevo León, art. 17
ISR por enajenación	Vendedor	Exento en casa habitación hasta 700,000 UDIS si se cumplen los requisitos; si no, el notario lo calcula y lo retiene	SAT; LISR art. 93 fr. XIX
Avalúo, si lo piden	Comprador (usual)	Lo fija cada valuador: por confirmar	—

Ejemplo: casa de $2,000,000 en Monterrey

Suponiendo que $2,000,000 es el valor mayor entre precio y valor catastral, y que no aplica ninguna reducción ni subsidio municipal:

Concepto	Cálculo	Monto
ISAI	$2,000,000 × 3%	$60,000
Inscripción en el Registro Público	2,000 millares × $5	$10,000
Certificado, aviso preventivo e informativo catastral	3 + 4 + 6 = 13 cuotas	13 cuotas (valor en pesos por confirmar)
Honorarios del notario	Según presupuesto	por confirmar
Total confirmado		$70,000 + 13 cuotas + honorarios

Si compras con crédito bancario, la hipoteca también se inscribe y paga derechos con la misma regla de $5 por millar sobre el monto del crédito (art. 271 fr. I).

5. Reducciones y tarifas especiales del ISAI

Vivienda de menor valor: si el valor gravable no excede 30 cuotas elevadas al año, el comprador es persona física y no tiene otro inmueble en Nuevo León, el 3% se aplica después de reducir el valor en 15 cuotas elevadas al año (art. 28 bis-1). Basta manifestar bajo protesta que no tienes otro inmueble. El valor en pesos de esos límites depende de cómo convierta la tesorería la "cuota" en 2026: por confirmar con tu notaría.
Tarifa única de 7 cuotas por inmueble en casos como donaciones entre cónyuges, adquisiciones por herencia, donaciones entre padres e hijos, vivienda de muy bajo valor (hasta 15 cuotas elevadas al año) y jubilados o pensionados sin otro inmueble que compren vivienda de hasta 9,398 cuotas (art. 28 bis-1 fr. III, XII, XIII y XIV).
Subsidio municipal: la ley faculta a cada ayuntamiento para subsidiar hasta el 100% de lo que exceda del 2% de la tasa. Si tu municipio tiene un subsidio vigente en 2026: por confirmar en su tesorería.
Declarar en falso que no tienes otro inmueble se sanciona con 50% a 100% del impuesto omitido.

6. Qué profesional hace cada parte

Profesional	Qué hace en la compraventa	¿Es obligatorio?
Notario de Nuevo León	Redacta y autoriza la escritura, pide certificados y valor catastral, calcula y entera el ISAI, retiene el ISR del vendedor e inscribe en el IRCNL	Sí. El corredor público no da fe de actos sobre inmuebles (ver notario vs. corredor)
Perito valuador	Hace el avalúo cuando lo pide la notaría o el crédito	Depende del caso. Con crédito, la institución pide su propio avalúo
Topógrafo	Mide el predio si las medidas de la escritura no coinciden con la realidad	Solo si hay diferencias de medidas
Gestor	Puede ayudar con recibos de predial, agua y trámites municipales	Opcional
Abogado inmobiliario	Revisa promesas, poderes, juicios, herencias pendientes u origen ejidal	Recomendable en casos complejos

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7. Si compras con Infonavit, Fovissste o banco

El trámite del crédito ante Infonavit o Fovissste es gratuito (Mi Cuenta, precalificación, solicitud en canales oficiales): nadie debe cobrarte por inscribirte o tramitarlo ante el Instituto. Lo que sí cuesta es el avalúo, los honorarios notariales, los impuestos y los derechos. Escriturín no vende cotizaciones de escrituras Infonavit; tenemos una calculadora de rangos gratuita.
Con Infonavit, los gastos de titulación se cargan al crédito. El monto exacto aparece en tu Carta de Condiciones Financieras Definitivas. El ISAI y algunos derechos del IRCNL suelen pagarse de tu bolsillo.
Con banco: la hipoteca se inscribe también en el IRCNL y paga derechos según el monto del crédito (art. 271 fr. I).
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8. Advertencias y fraudes

No entregues anticipos sin ver la escritura inscrita y un certificado de libertad de gravámenes reciente del IRCNL.
Si el predio es de origen ejidal o está en regularización, exige escritura o título inscrito antes de pagar. Una "cesión de derechos" sin escritura no te hace dueño ante el Registro.
Escriturar con un precio menor al real no baja el ISAI si el valor catastral es mayor (art. 28 bis) y te deja expuesto ante el SAT y ante el vendedor.
Paga siempre por medios bancarios a nombre del vendedor o de la notaría. Desconfía de cuentas de terceros.
Como no hay un arancel publicado que fije topes, pide que el presupuesto separe honorarios de impuestos y derechos. Los impuestos y derechos deben coincidir con las tasas de esta guía.

Más señales de alerta en cómo evitar fraudes inmobiliarios.

9. Preguntas frecuentes

¿El ISAI cambia según el municipio?

La tasa no: es 3% en todo el Estado porque la fija la Ley de Hacienda para los Municipios (art. 28 bis). Lo que cambia es quién lo cobra (la tesorería de tu municipio), el valor catastral de cada inmueble y los posibles subsidios municipales (por confirmar).

¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $2 millones en Nuevo León?

En lo calculable con fuentes oficiales: ISAI $60,000 e inscripción en el Registro Público $10,000, más unas 13 cuotas de certificado, aviso preventivo e informativo catastral. Faltan los honorarios del notario, el avalúo si lo piden y, en su caso, el ISR del vendedor.

¿Sobre qué valor se calcula el ISAI?

Sobre el más alto entre el valor de operación y el valor catastral (art. 28 bis). La tesorería municipal no puede modificar por sí sola el valor catastral (art. 28 bis-4).

¿Hay descuento por ser mi primera casa?

Hay una reducción si la vivienda no excede 30 cuotas elevadas al año y no tienes otro inmueble en Nuevo León: se descuentan 15 cuotas elevadas al año antes de aplicar el 3% (art. 28 bis-1). Pregunta a tu notaría qué valor en pesos usa tu tesorería para la cuota en 2026.

¿Cuánto tiempo hay para pagar el ISAI?

En una compraventa en escritura, dentro del mes siguiente a la firma (art. 28 bis-4 fr. IV). El notario debe comprobar el pago antes de autorizar la escritura en definitiva (art. 28 bis-5).

¿Puedo escriturar con un corredor público?

No. Los corredores públicos dan fe de actos mercantiles, pero no de actos sobre inmuebles.

No es asesoría legal ni fiscal. Guía informativa actualizada el 2026-10-27. Los requisitos, derechos y plazos cambian por estado y municipio y pueden modificarse: confírmalos con la autoridad, tu notaría o un abogado antes de actuar. Lo que no pudimos verificar en una fuente oficial está marcado como por confirmar.

Escriturar una casa en Nuevo León (2026): ISAI, IRCNL y paso a paso