Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. Solo un notario público da fe pública y formaliza escrituras. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Los fraudes inmobiliarios más comunes en México no usan trucos sofisticados: aprovechan que el comprador entrega un apartado o anticipo antes de verificar quién es el dueño, si el inmueble tiene deudas o si la "notaría" es real. Un caso reciente: en agosto de 2026 la Fiscalía de Jalisco cateó en Zapopan una finca que operaba como falsa notaría, con sellos de cinco notarías (El Informador, UnoTV). Esta guía aplica en todo el país; los datos de oficinas, registros y fiscalías de cada estado están en las guías estatales.
1. Señales de alerta
- Precio muy por debajo del mercado y prisa: "hay otro comprador, aparta hoy".
- No te muestran la escritura inscrita ni te dejan pedir un certificado de libertad de gravamen.
- Quien vende no es el titular y dice tener un poder, pero no da número de escritura ni notaría.
- La notaría no aparece en el directorio oficial del estado, o su teléfono/dirección no coinciden.
- Te piden depositar a la cuenta personal de un tercero o pagar en efectivo.
- Terreno "ejidal", "con cesión de derechos" o "papeles en trámite".
- Un "gestor" promete escriturar sin notario o "más barato sin impuestos".
- Contrato de apartado sin fecha de escrituración ni reglas de devolución.
2. Verificaciones antes de pagar cualquier anticipo
- Certificado de libertad (o existencia) de gravamen del Registro Público del estado: muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Costo 2026 por estado: CDMX $849, Estado de México $1,621, Jalisco $714, Guanajuato $470 ($424 en línea), Yucatán $1,471, Baja California $516 (ver cada guía estatal).
- Aviso preventivo o cautelar: varios registros permiten anotar un aviso que protege el folio mientras se firma (p. ej. Jalisco, Puebla). Pregunta a tu notario.
- Predial y agua al corriente: pide recibos y constancia de no adeudo.
- Visita física y confirma con vecinos o administración que el vendedor es quien dice ser.
- Paga solo por medios bancarios a nombre del titular o de la desarrolladora. Está prohibido pagar en efectivo inmuebles de 8,025 UMA o más (aprox. $941,412.75 en 2026).
3. Cómo confirmar que el notario y la escritura son reales
- Busca la notaría en el directorio oficial del colegio de notarios o del gobierno de tu estado (enlaces en cada guía estatal).
- Llama al teléfono del directorio, no al de una tarjeta o mensaje, y pregunta si tienen tu expediente.
- Comprueba en el certificado del Registro que la escritura del vendedor esté inscrita a su nombre.
4. Identidad y poderes
- Compara la identificación del vendedor con el titular registral.
- Si firma un apoderado, pide número de escritura, fecha y notaría del poder, y que tu notario confirme con esa notaría que sigue vigente.
- Si el titular falleció, la venta la hacen el albacea o los herederos con la sucesión tramitada.
- Si el vendedor está casado en sociedad conyugal, normalmente debe firmar también su cónyuge; confírmalo con el notario.
5. Terrenos ejidales
Una parcela ejidal no puede venderse a personas ajenas al ejido mientras no se haya adoptado el dominio pleno y el Registro Agrario Nacional (RAN) no haya expedido el título, que después se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (Ley Agraria, arts. 81 y 82). Un "certificado parcelario" o una "cesión de derechos" no te hace propietario frente a terceros. Verifica con el RAN y pide orientación a la Procuraduría Agraria.
6. Apartados, preventas y contratos
- Con desarrolladoras o inmobiliarias, la NOM-247-SE-2021 obliga a registrar el contrato de adhesión ante Profeco: búscalo en el Registro Público de Contratos de Adhesión.
- Entre particulares, firma un contrato con fecha límite de escrituración y reglas de devolución; puedes ratificar firmas ante notario (costo por confirmar con la notaría).
- Guarda comprobantes de cada pago y conversaciones.
7. Gestores y asesores inmobiliarios
Un gestor o asesor puede ayudarte, pero no sustituye al notario ni puede dar fe pública. Antes de contratarlo, revisa su registro estatal (obligatorio en Quintana Roo y CDMX; padrón público en Jalisco), su certificación CONOCER EC0110.02 y su membresía gremial. Ver cómo verificar a un asesor.
8. Dónde denunciar o quejarte
| Caso | Dónde |
|---|---|
| Fraude, falsificación, despojo (delito) | Fiscalía o Procuraduría del estado donde ocurrió (datos en cada guía estatal; p. ej. Jalisco) |
| Incumplimiento de desarrolladora o inmobiliaria | Profeco – Concilianet o sus oficinas |
| Problemas con un crédito bancario | Condusef |
| Parcelas ejidales | RAN · Procuraduría Agraria |
| Asesor inmobiliario sin registro (donde es obligatorio) | Quintana Roo: SEDETUS; CDMX: Sedeco |
9. Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo dar de apartado?
No hay una cifra oficial. Lo prudente es no entregar nada antes de tener el certificado de libertad de gravamen y un contrato escrito con reglas de devolución.
¿Es seguro comprar un terreno ejidal?
Solo si ya tiene dominio pleno, título del RAN e inscripción en el Registro Público.
Ya pagué y sospecho fraude, ¿qué hago?
Reúne contratos, recibos y mensajes; denuncia ante la fiscalía estatal y, si fue una empresa, presenta queja en Profeco. Consulta a un abogado.
10. Fuentes
- El Informador (6 ago 2026): falsa notaría en La Estancia; UnoTV: nota
- NOM-247-SE-2021: DOF; Profeco RPCA: rpca.profeco.gob.mx; Concilianet: profeco.gob.mx
- Ley Agraria art. 82: texto; Procuraduría Agraria: orientación; RAN: gob.mx/ran
- LFPIORPI art. 32: PDF
- Costos de certificados: ver fuentes en cada guía estatal.