Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. Solo un notario público da fe pública y formaliza escrituras. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
El régimen de propiedad en condominio permite que un edificio o conjunto tenga varias unidades de propiedad privativa (departamentos, casas, locales, bodegas) con dueños distintos, que además son copropietarios de las áreas comunes. Sin régimen, un edificio es un solo inmueble: no se pueden escriturar sus departamentos por separado. El régimen se constituye en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro Público. Cada estado tiene su ley de condominios. Como ejemplo usamos la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, vigente en la Ciudad de México, cuya última reforma se publicó en la Gaceta Oficial el 04/08/2023.
1. Conceptos clave (ejemplo CDMX)
| Término | Qué significa |
|---|---|
| Unidad de propiedad privativa | El departamento, casa o local del que eres dueño exclusivo. |
| Indiviso | El porcentaje que corresponde a cada unidad sobre el total del condominio. Con él se calcula tu parte de copropiedad en las áreas comunes (art. 15), tus votos en la asamblea (art. 31) y tus cuotas (art. 55). |
| Áreas y bienes comunes | Terreno, estructura, escaleras, elevadores, jardines, instalaciones, etc., que pertenecen a todos en proporción a su indiviso. |
| Escritura constitutiva | Escritura ante notario que crea el régimen y describe cada unidad. |
| Reglamento interno | Reglas de uso, convivencia, cuotas y sanciones. Se agrega a la escritura constitutiva. |
| Moroso | En la ley de CDMX, quien no paga dos cuotas ordinarias o una extraordinaria (art. 2). |
| Tipos | Vertical (edificio), horizontal (casas con terreno privativo) o mixto (art. 5). |
2. Cómo se constituye
- Licencias y uso de suelo. Antes de constituir hay que tener las autorizaciones urbanas que exija tu estado y municipio. En CDMX, el art. 8 menciona, según el caso:
- manifestación de construcción tipo B o C;
- Certificado Único de Zonificación;
- dictámenes de impacto urbano o ambiental.
- Planos y tabla de indivisos. Un arquitecto o perito elabora la memoria descriptiva, los planos de cada unidad y de las áreas comunes, y el cálculo de indivisos.
- Escritura constitutiva ante notario (CDMX, art. 3), con el reglamento interno y los planos como apéndice (art. 9).
- Inscripción en el Registro Público (art. 10). Cada unidad queda con su folio y después se puede vender o hipotecar por separado.
- Registro ante la autoridad de condominios donde exista. En CDMX, la escritura constitutiva se registra ante la Procuraduría Social (PROSOC), que también orienta sobre la constitución.
- Catastro: alta de una cuenta predial por unidad.
3. Qué contiene la escritura constitutiva (CDMX, art. 9)
- La descripción de cada unidad de propiedad privativa: ubicación, medidas, colindancias y porcentaje de indiviso.
- El valor nominal asignado a cada unidad y al conjunto.
- La descripción y el destino de las áreas y bienes comunes.
- La obligación de contratar seguros, cuando así se establezca.
- El reglamento interno.
- Los planos, que se agregan al apéndice.
Al entregar las unidades, el notario debe dar copia de la escritura constitutiva y del reglamento (art. 12).
Modificar la escritura requiere asamblea extraordinaria y el 75% del valor total del condominio, con aviso a PROSOC (art. 11). La extinción del régimen también requiere 75% (art. 13). Modificar el reglamento interno requiere 51% del indiviso y su registro ante PROSOC (art. 52).
4. Asamblea, administrador y cuotas
- Asamblea general: es el órgano supremo. Los votos se computan por indiviso (art. 31).
- Administrador: lo nombra la asamblea. En CDMX dura un año en el cargo (art. 42) y debe registrarse ante PROSOC dentro de los 15 días hábiles siguientes a su designación (art. 38).
- Cuotas: de mantenimiento, de administración y fondo de reserva, en proporción al indiviso (art. 55).
- Constancia de no adeudo: el administrador debe expedirla en 5 días hábiles (art. 43, fr. XXV). El vendedor debe entregarla al comprador (art. 60). El comprador responde de las cuotas que el vendedor dejó sin pagar (art. 28).
5. Costos
| Concepto | Quién lo cobra | Monto |
|---|---|---|
| Licencias, uso de suelo y dictámenes | Municipio, alcaldía o estado | por confirmar |
| Planos, memoria y tabla de indivisos | Arquitecto o perito | Honorarios libres; cotiza |
| Escritura constitutiva | Notario (más IVA) | por confirmar; suele depender del número de unidades |
| Inscripción en el Registro Público | Estado | por confirmar; ver tu guía estatal |
| Registro ante PROSOC (CDMX) | PROSOC | por confirmar |
| impuesto local por adquisición | Municipio o estado | Constituir el régimen no es una venta, pero cada venta posterior de una unidad sí paga impuesto de adquisición. Confirma con tu notaría si tu ley local grava algún supuesto. |
6. Qué profesional lo hace
- Notario público: escritura constitutiva, modificaciones e inscripción.
- Arquitecto o perito topógrafo: planos, medidas y cálculo de indivisos.
- Abogado inmobiliario: redacción del reglamento interno, conflictos entre condóminos y cobro de cuotas.
- Gestor: licencias y trámites ante el municipio y la autoridad de condominios.
7. Si compras un departamento en condominio
- Pide la escritura constitutiva y el reglamento interno, y confirma que la unidad tiene folio registral propio.
- Pide la constancia de no adeudo de cuotas firmada por el administrador registrado. Recuerda que las cuotas atrasadas pasan al comprador.
- Revisa el monto de la cuota, el fondo de reserva y si hay cuotas extraordinarias aprobadas.
8. Advertencias y fraudes
- Si te venden un departamento «sin régimen» o con «escritura en trámite», no podrás escriturarlo a tu nombre hasta que el régimen se constituya e inscriba. Verifica el folio en el Registro Público y revisa la guía antifraude.
- Una preventa debe tener un contrato de adhesión registrado en Profeco cuando vende una desarrolladora.
- Paga las cuotas solo a la cuenta del condominio y pide recibo. Desconfía de cobros a cuentas personales.
9. Preguntas frecuentes
¿Puedo convertir mi casa en dos departamentos para venderlos por separado?
Sí, si el uso de suelo y las licencias lo permiten. Hay que constituir el régimen de condominio ante notario e inscribirlo; en CDMX también se registra ante PROSOC.
¿Cómo se calcula el indiviso?
Lo fija la escritura constitutiva, normalmente con base en la superficie o el valor de cada unidad respecto del total. Cambiarlo requiere modificar la escritura con la mayoría que exige la ley (75% en CDMX).
¿Qué pasa si no pago mantenimiento?
Eres moroso (en CDMX, con dos cuotas ordinarias o una extraordinaria sin pagar). El reglamento puede prever sanciones y el condominio puede cobrar por vía legal. Al vender, el adeudo pasa al comprador.
¿Aplica la ley de CDMX en mi estado?
No: cada estado tiene su propia ley o capítulo sobre condominios en su código civil. Confirma la normativa local con tu notaría (por confirmar por estado).
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Solicitar cotización10. Fuentes oficiales
- Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (publicada en la GODF el 27/01/2011; última reforma en la G.O.CDMX del 04/08/2023), PDF de PROSOC: prosoc.cdmx.gob.mx
- PROSOC, asesoría y orientación para la constitución del régimen de propiedad en condominio: prosoc.cdmx.gob.mx
- LGAHOTDU, art. 3 fr. I (los condominios como acción urbanística), DOF 28/11/2016: DOF
- Profeco, Registro Público de Contratos de Adhesión: rpca.profeco.gob.mx
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