Comprar o vender casa con crédito Infonavit vigente: Carta de saldo

Sitio informativo · no es notaría ni asesoría legal o fiscal (ver aviso)

Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. La fe pública la tienen los notarios y los corredores públicos, cada uno en su materia; la escritura de compraventa de un inmueble la autoriza un notario. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.

Así se compra o vende de forma legal y cotidiana una casa que todavía se está pagando con Infonavit. Infonavit no publica un producto llamado «traspaso de crédito» ni «sustitución de deudor»: la vía oficial es la compraventa ante notario liquidando el saldo del vendedor con el precio (contado o crédito del comprador).

Fe pública: notarios y corredores, cada uno en su materia; inmuebles = notario (LFCP 6-V / 20-XI). Con Infonavit, notario del convenio.

1. Cartas oficiales

Nombre	Qué es	Etiqueta
Carta de saldo	Documento indispensable para comprar una vivienda que todavía se está pagando con crédito Infonavit. Trae el monto total a pagar para liquidar.	Oficial (Centro de Ayuda)
Carta de instrucción de cancelación de hipoteca	Tras dejar el saldo en ceros; inicia la liberación de gravamen. Vigencia 180 días; gratuita.	Oficial (portal Tengo un crédito)
Carta de instrucción notarial	Si el comprador usa Infonavit: condiciones de la escritura del crédito nuevo (STN). Verificada.	Verificada (oficial)
Carta de Condiciones Financieras Definitivas	Montos del crédito del comprador.	Oficial (DOF 03/07/2024)

Consulta de saldo: Mi Cuenta → Mi Crédito → Saldos y movimientos. Para obtener la Carta de saldo en ventanilla o menús: CESI / Infonatel; tu notaría también puede orientarte en el trámite.

2. Vía legal normal

El vendedor obtiene la Carta de saldo (monto a liquidar).
El comprador aporta recursos: contado, crédito Infonavit propio, Cofinavit, banco u otro (si alcanza a cubrir el saldo + gastos).
Ante notario, en la misma operación: se paga a Infonavit el saldo del vendedor; se liquida; el remanente del precio (si hay) va al vendedor.
Se cancela la hipoteca del vendedor y, si el comprador trae crédito, se constituye la hipoteca nueva.
Inscripción en el RPP / Liberación de Gravamen según el estado.

Verificado (fuente pública: Carta de saldo): la cancelación de hipoteca del vendedor, la compraventa y la hipoteca nueva del comprador se formalizan en un solo instrumento (o en el esquema que reflejan los modelos de escritura del STN). El crédito del comprador paga en la misma firma; Infonavit liquida primero la deuda del vendedor y deposita el remanente. Confirma tiempos locales con tu notaría.

3. ¿Crédito bancario o Cofinavit del comprador?

Financiamiento del comprador	¿Puede liquidar al vendedor?	Etiqueta
Contado	Sí	Carta de saldo + práctica
Infonavit (Tradicional/Total, etc.)	Sí — crédito nuevo del comprador (no hereda el del vendedor)	Portal + práctica
Cofinavit / Cuenta Infonavit + banco	Sí	Verificado: el arancel notarial se calcula sobre el monto del crédito
Solo banco	Sí	Confirmación con notaría / banco

Otro sentido del lenguaje: «Carta Saldo condicionada al pago» en Quiero pagar mi deuda = liquidar un crédito bancario con crédito Infonavit (pago de pasivos), no esta compraventa.

4. Honorarios y gastos

Nunca «todo Infonavit es gratis». Los trámites ante el Instituto suelen ser gratuitos; impuestos locales y algunos derechos del registro sí suelen salir de tu bolsa.

¿Y los gastos de notaría? Con crédito Infonavit, los gastos de titulación se pagan con cargo a tu crédito, así que normalmente no tienes que juntarlos aparte. El monto exacto viene en tu Carta de Condiciones Financieras Definitivas; revísala antes de firmar. Lo que sí suele salir de tu bolsa son los impuestos locales (en Jalisco: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales; en otros estados puede llamarse ISAI u otro nombre) y algunos derechos del registro, que cambian según tu estado y municipio. Si tienes dudas, pregúntale a tu notaría cuánto te toca pagar a ti y cuánto se cubre con el crédito.

En Cofinavit, el arancel notarial se calcula sobre el monto del crédito (verificado). El efecto de Equipa tu Casa sobre honorarios permanece por confirmar.

5. Tiempos

Vigencia de la Carta de instrucción de cancelación de hipoteca: 180 días (oficial).
Entrega de escrituras (contexto general post-crédito): estimado 4–36 meses (oficial Tengo un crédito).
Plazo de la compraventa con liquidación simultánea: variable (notaría, RPP, Infonavit); pregunta tiempos estimados a tu notaría.

6. Solo advertencia: traspasos informales

Papeles privados («tú sigues pagando a mi nombre»), poderes o recibos sin escritura y sin liquidación institucional:

El titular sigue debiendo.
El ocupante no es propietario registral.
Ley Infonavit art. 49: enajenar o gravar sin autorización puede rescindir / vencer anticipadamente el crédito.

No hay trámite portal 2026 de «sustitución de deudor» que pase el mismo número de crédito a un tercero sin liquidar.

7. Estimado en Escriturín

Si el comprador usa Infonavit o Fovissste, la escritura no se cotiza de pago: usa la calculadora autoservicio (rangos; sin envío). Si usa banco, sí puede pedir cotización notarial de pago.

Calculadora Infonavit / Fovissste Hub Infonavit

No es asesoría legal ni fiscal. Guía informativa actualizada el 2026-10-26. Los requisitos, derechos y plazos cambian por estado y municipio y pueden modificarse: confírmalos con la autoridad, tu notaría o un abogado antes de actuar. Lo que no pudimos verificar en una fuente oficial está marcado como por confirmar.

8. Fuentes

legal-db modalidades/traspaso-o-cesion-de-derechos.md, 06-notaria-y-firma.md, 07-gastos.md
Centro de Ayuda Infonavit — «¿Qué es la carta de saldo?»
Portal Tengo un crédito (carta de instrucción de cancelación, 180 días)
DOF Condiciones Generales 03/07/2024; Ley Infonavit art. 49
Donde se indica un estimado o práctica habitual: confírmalo con tu notaría; no sustituye una liquidación oficial