Sitio informativo · no es notaría ni asesoría legal o fiscal (ver aviso)
Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. La fe pública la tienen los notarios y los corredores públicos, cada uno en su materia; la escritura de compraventa de un inmueble la autoriza un notario. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Comprar una casa o un departamento en el Estado de México y ponerlo a tu nombre se hace con una escritura pública de compraventa ante notario del Estado de México, que después se inscribe en el Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM). El impuesto que paga quien compra se llama Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles. Lo cobra la tesorería de cada municipio, pero con una tarifa única del Código Financiero del Estado de México y Municipios. Aquí va el proceso con los nombres oficiales mexiquenses y las cifras 2026 que pudimos confirmar en fuentes oficiales.
- Quién la hace: un notario del Estado de México. El corredor público no da fe de actos sobre inmuebles.
- Impuesto del comprador: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y otras Operaciones Traslativas de Dominio (Código Financiero, arts. 113 a 117). Es la misma tarifa en Naucalpan, Ecatepec, Toluca o Huixquilucan. En una casa de $2,000,000 son $37,141.90 (ver ejemplo).
- Base del impuesto: el valor más alto entre el valor catastral y el precio del contrato (art. 115).
- Registro (IFREM): la inscripción de una compraventa de $550,247 a $3,185,968 cuesta $29,928 en 2026. El certificado de gravámenes cuesta $1,621.
- Honorarios del notario: los fija el Arancel de Notarios del Estado de México. Con el último arancel publicado, el máximo para una casa de $2,000,000 es de unos $47,043 más IVA.
- Plazo clave: el notario calcula y paga el impuesto dentro de los 17 días siguientes a la adquisición (arts. 116 y 117).
1. Nombres oficiales en el Estado de México
Cada estado le pone otro nombre y otra tabla a este impuesto. En Jalisco es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y en la CDMX el ISAI del Código Fiscal capitalino. En el Estado de México la tarifa es estatal y la cobra el municipio. Estos son los nombres que verás en tu presupuesto y en tus recibos:
| Nombre oficial | Qué es | Fundamento |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles | Impuesto local que paga quien adquiere un inmueble ubicado en el Estado | Código Financiero del Estado de México y Municipios, arts. 113 a 117 |
| Declaración para el pago del impuesto (formato de traslado de dominio) | La presenta el notario ante la tesorería municipal con la escritura y las certificaciones del inmueble | Código Financiero, arts. 116 y 117; cédula oficial de trámite (ej. Metepec) |
| Certificación de clave y valor catastral | Dice qué valor catastral tiene el inmueble este año | Código Financiero, art. 116; cédula oficial de trámite |
| Certificación de no adeudo de impuesto predial, de agua potable y de aportación de mejoras | Prueban que el inmueble está al corriente | Código Financiero, art. 116; cédula oficial de trámite |
| Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM) | Inscribe la escritura y expide el certificado de gravámenes en sus oficinas registrales | Código Financiero, arts. 95 y 100 (derechos) |
| Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes | Dice si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras anotaciones. El notario debe pedirlo antes de escriturar | Código Financiero, art. 100 fr. I; Ley del Notariado del Estado de México, art. 20 fr. X |
| Arancel de Notarios del Estado de México | Tope de honorarios que puede cobrar el notario | Ley del Notariado, arts. 19 fr. II y 20 fr. VI; Acuerdo del Consejero Jurídico, Gaceta del Gobierno del 31/03/2025 |
2. Paso a paso de la compraventa
- Revisa el inmueble antes de dar dinero. Pide al vendedor su escritura inscrita y el folio real electrónico. Pide un certificado de existencia o inexistencia de gravámenes al IFREM ($1,621 en 2026; se puede pedir en la oficina registral del inmueble o en línea). Confirma que quien vende es el titular y que no hay hipotecas ni embargos.
- Pide 2 o 3 presupuestos de notaría desglosados. El arancel obliga al notario a darte un presupuesto desglosado de gastos, derechos, impuestos y honorarios (Arancel, art. 4). Verifica al notario en el directorio del Colegio de Notarios del Estado de México.
- Cuidado con la promesa de compraventa. Si con la promesa ya recibes la posesión o el vendedor ya recibe parte del precio, el Código Financiero ya lo trata como "adquisición" para efectos del impuesto (art. 114 fr. III).
- Certificaciones municipales. Antes de la firma se tramitan en el municipio la certificación de clave y valor catastral, la de no adeudo de predial, la de aportación de mejoras y la de no adeudo de agua (del organismo de agua municipal) del ejercicio actual. Sin ellas la tesorería no recibe la declaración del impuesto (art. 116). Costo de cada certificación por municipio: por confirmar.
- Avalúo. En el Estado de México la base del impuesto compara el valor catastral con el precio. No usa un tercer valor de avalúo como la CDMX. Aun así, el notario puede pedir avalúo, y si hay crédito la institución exige el suyo. El Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México (IGECEM) también hace avalúos catastrales y comerciales.
- Firma de la escritura con identificación oficial. El precio se paga por transferencia o cheque. Si el inmueble vale 8,025 UMA o más (≈ $941,413 en 2026), la ley federal prohíbe pagarlo en efectivo.
- Pago del impuesto. El notario lo calcula bajo su responsabilidad y lo paga en la tesorería municipal dentro de los 17 días siguientes (arts. 116 y 117). Normalmente le entregas ese dinero el día de la firma.
- Inscripción en el IFREM y entrega de tu testimonio inscrito. Tiempo de inscripción: por confirmar. Pide a tu notaría una fecha estimada por escrito.
- Traslado de dominio y predial a tu nombre. Con la declaración sellada, el municipio actualiza el padrón catastral. Pon también a tu nombre el contrato de agua ante el organismo municipal. Requisitos de este cambio en cada municipio: por confirmar.
3. Documentos y certificaciones que normalmente te pedirán
Lista general. Cada notaría, municipio y crédito puede pedir más.
| Documento | Quién | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Escritura antecedente inscrita | Vendedor | Su testimonio; copia certificada en la notaría que la otorgó |
| Identificación oficial, CURP y constancia de situación fiscal (RFC) | Ambos | INE o pasaporte; SAT |
| Acta de matrimonio, si aplica (define si firma también el cónyuge) | Ambos | Registro Civil |
| Certificación de clave y valor catastral del ejercicio actual | Vendedor / notaría | Catastro municipal |
| Certificación de no adeudo de impuesto predial y último recibo de predial del año | Vendedor | Tesorería municipal |
| Certificación de aportación de mejoras del ejercicio actual | Vendedor / notaría | Tesorería municipal |
| Certificación de no adeudo de agua potable (o de no servicio) | Vendedor | Organismo de agua del municipio |
| Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes | Lo tramita la notaría | IFREM |
| Si es departamento: datos del régimen de propiedad en condominio y constancia de cuotas | Vendedor | Escritura del condominio; administración |
| Poder notarial vigente, si alguien firma por otro | Apoderado | Notaría que lo otorgó (verifica que no esté revocado) |
4. Costos 2026: impuesto, derechos y honorarios
| Concepto (nombre oficial) | Quién lo paga (usual) | Monto 2026 | Fuente |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y otras Operaciones Traslativas de Dominio | Comprador (por ley, quien adquiere, art. 113) | Tarifa progresiva: cuota fija + (base − límite inferior) × factor. Ver la tabla abajo | Código Financiero, art. 115; cédula oficial de trámite |
| Derechos del IFREM por la inscripción de la compraventa | Comprador | Por valor del acto: hasta $275,121, $2,985; hasta $343,902, $8,959; hasta $412,682, $14,935; hasta $481,463, $20,907; hasta $550,246, $26,942; hasta $3,185,968, $29,928; hasta $6,371,936, $35,914; más, $44,893. Se usa el valor mayor entre el declarado, el catastral y el de avalúo | Código Financiero, art. 95 fr. I; Acuerdo de cuotas 2026 (Gaceta del 19/12/2025) |
| Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes | Comprador (usual) | $1,621; vivienda de interés social, social progresiva o popular: $282 | Código Financiero, art. 100 fr. I inciso D) |
| Honorarios del notario por la compraventa | Comprador (usual) | Tope: cuota fija en UMA + factor × (valor − límite inferior), más IVA. Ver la tabla abajo | Arancel de Notarios del Estado de México, arts. 7 y 45 |
| Cálculo y liquidación fiscal de cada acto | Comprador (usual) | 10 UMA (≈ $1,173) | Arancel, art. 37 |
| Gastos de tramitación de cada permiso, constancia, aviso, avalúo, pago de impuesto e inscripción | Comprador (usual) | 4 UMA cada uno (≈ $469) | Arancel, art. 38 |
| ISR por enajenación | Vendedor | Exento en casa habitación hasta 700,000 UDIS si se cumplen los requisitos; si no, el notario lo calcula y lo retiene | SAT; LISR art. 93 fr. XIX |
| Certificaciones municipales (catastro, predial, mejoras, agua) | Vendedor (usual) | por confirmar (varía por municipio) | Ley de ingresos y tesorería de cada municipio |
| Avalúo, si lo piden | Comprador (usual) | Lo fija cada valuador o el IGECEM: por confirmar | — |
Tarifa del impuesto 2026 (Código Financiero, art. 115)
| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor sobre el excedente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1 | $180,970 | $214 | 0.01300 |
| 2 | $180,971 | $310,474 | $2,353 | 0.01418 |
| 3 | $310,475 | $532,669 | $4,404 | 0.01542 |
| 4 | $532,670 | $913,882 | $8,214 | 0.01677 |
| 5 | $913,883 | $1,567,915 | $15,321 | 0.01823 |
| 6 | $1,567,916 | $2,690,015 | $28,578 | 0.01982 |
| 7 | $2,690,016 | $4,615,162 | $53,306 | 0.02154 |
| 8 en adelante | $4,615,163 | — | por confirmar en la Gaceta del Gobierno | |
Honorarios máximos del notario (Arancel, art. 7)
| Rango | Valor desde | Valor hasta | Cuota fija | Factor sobre el excedente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1 | $130,000 | 80 UMA | 0% |
| 2 | $130,001 | $260,000 | 80 UMA | 1.620% |
| 3 | $260,001 | $520,000 | 116 UMA | 1.600% |
| 4 | $520,001 | $1,040,000 | 186 UMA | 1.550% |
| 5 | $1,040,001 | $2,080,000 | 320 UMA | 0.990% |
| 6 | $2,080,001 | $4,160,000 | 501 UMA | 0.820% |
| 7 | $4,160,001 | $8,320,000 | 790 UMA | 0.800% |
| 8 | $8,320,001 | $16,640,000 | 1,354 UMA | 0.750% |
| 9 | $16,640,000.01 | o más | 2,244 UMA | 0.700% |
Ejemplo: casa con valor de $2,000,000
Supuestos: el precio y el valor catastral no pasan de $2,000,000, no es vivienda social y se paga de contado. Es una referencia; el presupuesto real te lo da la notaría.
| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (rango 6) | $28,578 + ($2,000,000 − $1,567,916) × 0.01982 | $37,141.90 |
| Inscripción en el IFREM | Valor entre $550,247 y $3,185,968 | $29,928.00 |
| Certificado de gravámenes | Cuota fija | $1,621.00 |
| Honorarios máximos del notario (rango 5) | 320 UMA ($37,539.20) + ($2,000,000 − $1,040,001) × 0.99% = $47,043.19 + IVA 16% | $54,570.10 |
| Subtotal de lo que se puede calcular | Sin cálculo fiscal y gastos del arancel (arts. 37 y 38), certificaciones municipales, avalúo ni ISR | ≈ $123,261 |
Con un valor de $1,000,000: impuesto $16,890.91 (rango 5), inscripción $29,928, certificado $1,621 y honorarios máximos $29,259.64 + IVA ($33,941.19). Los honorarios son un tope. El impuesto y los derechos son los mismos en cualquier notaría.
5. Vivienda social, popular y programas
| Tipo de vivienda (Código Financiero, art. 3 fr. LXXXIII) | Valor 2026 |
|---|---|
| Social progresiva | Hasta $560,598 |
| Interés social | Más de $560,598 y hasta $728,780 |
| Popular | Más de $728,780 y hasta $1,065,138 |
- IFREM: el certificado de gravámenes baja a $282 y la inscripción de la transmisión tiene una cuota reducida de $123 (art. 95 fr. I inciso E, cuotas 2026). Hay requisitos sobre quién vende y con qué recursos se compra. Tu notario revisa si calificas.
- Honorarios: en programas de vivienda o regularización con instituciones federales, estatales o municipales, el arancel fija 45 UMA (≈ $5,279) por la transmisión de vivienda social progresiva, de interés social o popular (art. 8).
- Impuesto: el art. 115 no prevé una reducción general para vivienda social. Algunos municipios publican subsidios en su ley de ingresos o en programas: por confirmar en Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec, Huixquilucan, Toluca y Metepec.
- Campañas de asistencia jurídica (jornadas notariales, justicia itinerante): el notario cobra montos menores a los del arancel (art. 46).
Si heredas o te donan una casa, el impuesto también se causa (art. 114 fr. I) y hay reglas propias. Ver herencias y donación.
6. Qué profesional hace cada parte
| Profesional | Qué hace en la compraventa | ¿Es obligatorio? |
|---|---|---|
| Notario del Estado de México | Redacta y autoriza la escritura, pide el certificado de gravámenes, calcula y paga el impuesto, retiene el ISR del vendedor e inscribe en el IFREM | Sí. El corredor público no da fe de actos sobre inmuebles (ver notario vs. corredor) |
| Perito valuador (especialista en valuación registrado ante el IGECEM) o el propio IGECEM | Hace el avalúo cuando lo pide la notaría o la tesorería | Depende del caso. Si hay crédito, la unidad de valuación de la institución hace su propio avalúo |
| Gestor | Puede ayudar con certificaciones municipales y trámites de agua o predial | Opcional. Muchas notarías lo hacen como parte de sus gastos (Arancel, art. 38) |
| Abogado inmobiliario | Revisa la promesa de compraventa, poderes, juicios, herencias pendientes u origen ejidal | Recomendable en casos complejos |
| Asesor inmobiliario | Busca, negocia y acompaña | Opcional |
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Solicitar cotización7. Si compras con Infonavit, Fovissste o banco
- El trámite del crédito ante Infonavit o Fovissste es gratuito (Mi Cuenta, precalificación, solicitud en canales oficiales): nadie debe cobrarte por inscribirte o tramitarlo ante el Instituto. Escriturín no vende cotizaciones de escrituras Infonavit; tenemos una calculadora de rangos gratuita.
- Con Infonavit, los gastos de titulación se cargan al crédito. El monto exacto aparece en tu Carta de Condiciones Financieras Definitivas. El impuesto municipal y algunos derechos del IFREM suelen pagarse de tu bolsillo.
- Con banco: la hipoteca se inscribe también en el IFREM y causa derechos según el monto del crédito (Código Financiero, art. 95 fr. II: de $2,985 a $44,893 en 2026). Los honorarios por el crédito siguen la misma tabla del arancel (art. 15). Si compraventa y crédito van en la misma escritura, el acto de mayor valor paga la tarifa completa y el otro el 50% (art. 6).
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8. Advertencias y fraudes
- No entregues anticipos sin ver la escritura inscrita y un certificado de gravámenes reciente del IFREM.
- Si el predio es de origen ejidal o está en regularización, exige escritura inscrita o título de dominio pleno inscrito antes de pagar. Las "cesiones de derechos" sin escritura no te hacen dueño ante el Registro.
- Una promesa que te da las llaves o con la que ya pagaste parte del precio causa el impuesto antes de la escritura (art. 114 fr. III).
- Escriturar con un precio menor al real no baja el impuesto si el valor catastral es mayor (art. 115) y te deja expuesto ante el SAT y ante el vendedor.
- Desconfía de pagos en efectivo o a cuentas de terceros. Paga siempre por medios bancarios a nombre del vendedor o de la notaría.
- El notario no puede cobrar honorarios por encima del arancel. Sí cobra aparte impuestos, derechos, certificados y gastos justificados (Arancel, art. 4). Pide que todo venga desglosado.
Más señales de alerta en cómo evitar fraudes inmobiliarios.
9. Preguntas frecuentes
¿El impuesto cambia según el municipio?
La tarifa no. Está en el art. 115 del Código Financiero y es la misma en todos los municipios. Lo que cambia es quién lo cobra (la tesorería de tu municipio), el valor catastral de cada inmueble y los posibles subsidios municipales (por confirmar).
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $2 millones en el Estado de México?
En lo calculable con fuentes oficiales: impuesto $37,141.90, inscripción en el IFREM $29,928, certificado de gravámenes $1,621 y honorarios máximos del arancel $47,043.19 más IVA. Es decir, unos $123,261. Faltan los gastos del arancel, las certificaciones municipales, el avalúo si lo piden y, en su caso, el ISR del vendedor.
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto?
Sobre el más alto entre el valor catastral y el precio del contrato (art. 115). Para los derechos del IFREM se usa el mayor entre el declarado, el catastral y el de avalúo (art. 95).
¿Cuánto tiempo hay para pagar el impuesto?
17 días siguientes a la adquisición (art. 116). Si la compra consta en escritura, el notario lo calcula y lo entera (art. 117). Si consta en documento privado, el comprador debe hacerlo bajo su responsabilidad.
¿Los honorarios del notario son negociables?
El arancel es un tope: el notario no puede cobrar más, pero sí puede cobrar menos. En operaciones sin cuantía puede considerar la situación económica del cliente (art. 5). Compara presupuestos desglosados.
¿Puedo escriturar con un corredor público?
No. Los corredores públicos dan fe de actos mercantiles, pero no de actos sobre inmuebles.
10. Fuentes oficiales
- Código Financiero del Estado de México y Municipios (Legistel, Gobierno del Estado de México): arts. 3, 95, 100 y 113 a 117
- Cédula oficial del trámite: cobro de la declaración del impuesto sobre adquisición de inmuebles (Metepec): tarifa art. 115, requisitos y plazo
- Gaceta del Gobierno, 17 de diciembre de 2025: Decreto 240 (reformas al Código Financiero para 2026)
- Gaceta del Gobierno, 19 de diciembre de 2025: Acuerdo de la Secretaría de Finanzas con cuotas 2026 (arts. 3 fr. LXXXIII, 95 y 100)
- IFREM: costos 2026 del certificado de existencia o inexistencia de gravámenes · Ficha oficial y oficinas registrales
- Arancel de Notarios del Estado de México (Gaceta del Gobierno, 31 de marzo de 2025)
- Ley del Notariado del Estado de México (arts. 19 y 20)
- Directorio del Colegio de Notarios del Estado de México
- IGECEM: servicios de avalúo y catastro
- SAT: enajenación de bienes (ISR del vendedor)
- LFPIORPI, art. 32 (límite de efectivo) · INEGI: UMA 2026 ($117.31 diarios)
- Infonavit: comprar vivienda con crédito · Fovissste: crédito tradicional