Sitio informativo · no es notaría ni asesoría legal o fiscal (ver aviso)
Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. La fe pública la tienen los notarios y los corredores públicos, cada uno en su materia; la escritura de compraventa de un inmueble la autoriza un notario. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Cuando muere el dueño de una casa en la Ciudad de México, la casa no pasa sola a nombre de la familia. Hay que tramitar la sucesión (testamentaria si hubo testamento, intestamentaria si no) y terminarla con la escritura de adjudicación ante notario, inscrita en la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio (DGRPPC). Aquí tienes el proceso con los nombres oficiales de la CDMX, la tasa 0% del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) por herencia y los topes del Arancel de Notarios 2026.
- Con o sin testamento, la sucesión se puede hacer completa ante notario si todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo. Si hay menores o pleito, va al juzgado familiar (Código de Procedimientos Civiles, arts. 815 Bis a 815 Quáter y 872 a 875; Colegio de Notarios de la CDMX).
- ISAI 0% si se cumplen las tres condiciones: la casa vale hasta 27,185 UMA diarias (≈ $3,189,072 con la UMA 2026), la escritura de adjudicación se firma y se presenta a inscripción dentro de los 5 años siguientes a la muerte, y heredan cónyuge, concubina o concubinario, hijos o padres (Código Fiscal de la CDMX, art. 115 fr. I).
- ISR: heredar una casa no paga ISR (Ley del ISR, art. 93 fr. XXII).
- Lo que sí cuesta: honorarios del notario (tope del Arancel 2026: inicio + 0.75% por el inventario + adjudicación), derechos de la DGRPPC (hasta $25,098), avalúo, informe de testamento ($2,099) y publicaciones.
1. Nombres oficiales en la CDMX
| Nombre oficial | Qué es | Fundamento |
|---|---|---|
| Sucesión testamentaria / sucesión legítima (intestamentaria) | El trámite para repartir los bienes de quien murió, con o sin testamento | Código Civil para el Distrito Federal (aplicable en la CDMX), Libro Tercero |
| Albacea | La persona que administra la herencia, hace el inventario y propone la partición | Código Civil, arts. 1767 y siguientes; Código de Procedimientos Civiles, arts. 873 a 875 |
| Inventario, partición y escritura de adjudicación | La lista de bienes, el reparto aprobado por los herederos y la escritura que pone la casa a su nombre | Código de Procedimientos Civiles, arts. 874, 875 y 815 Sextus |
| Archivo General de Notarías | Informa si la persona dejó testamento (el notario pide el informe; cuota $2,099) | Código de Procedimientos Civiles, art. 815 Quáter; Código Fiscal, art. 214 fr. III |
| Registro Nacional de Avisos de Testamento (RENAT) | Base nacional de avisos de testamento de la Secretaría de Gobernación | Ley del Notariado para la Ciudad de México, art. 2 fr. XXX |
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) | Impuesto local que también grava la adquisición por herencia, con tasa 0% si se cumplen requisitos | Código Fiscal de la Ciudad de México, arts. 112, 113, 115 y 117 |
| Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio (DGRPPC) | Inscribe la adjudicación a nombre de los herederos | Código Fiscal, art. 196 |
| Arancel de Notarios de la Ciudad de México 2026 | Fija los máximos que cobra el notario en sucesiones (numeral 25) | Gaceta Oficial de la CDMX, 30 de enero de 2026 |
¿Quién hereda si no hubo testamento? El Código Civil llama a los descendientes, el cónyuge, los ascendientes, los parientes colaterales dentro del cuarto grado y la concubina o el concubinario (art. 1602). Los parientes más próximos excluyen a los más remotos (art. 1604). Si solo quedan hijos, heredan por partes iguales (art. 1607). Si hay cónyuge e hijos, el cónyuge tiene la porción de un hijo cuando no tiene bienes propios suficientes (arts. 1608, 1624 y 1625). La concubina o el concubinario heredan como el cónyuge si cumplen los requisitos del concubinato (art. 1635).
2. ¿Notaría o juzgado?
Hubo testamento público
- Si todos los herederos son mayores de edad, fueron nombrados en un testamento público y no hay pleito, la sucesión puede ser extrajudicial, ante notario (Código de Procedimientos Civiles, art. 872).
- El albacea y los herederos llevan el acta de defunción y el testimonio del testamento. Ante el notario aceptan la herencia, se reconocen sus derechos y el albacea anuncia que hará el inventario (art. 873).
- El notario publica esas declaraciones dos veces, de diez en diez días, en un periódico de los de mayor circulación en la República (art. 873).
- Si el testamento fue otorgado antes del 24 de julio de 2012, el notario pide además informe al Archivo Judicial (Reglamento de la Ley del Notariado, art. 33).
No hubo testamento (intestado)
- Si no hay pleito y los herederos son mayores de edad (o menores emancipados), pueden ir al juez o al notario con el "procedimiento especial en los intestados" (Código de Procedimientos Civiles, arts. 815 Bis y 815 Ter).
- Llevan el acta de defunción, las actas de nacimiento que prueban el parentesco (y la de matrimonio si hay cónyuge), el inventario y el convenio de adjudicación (art. 815 Ter).
- El notario pide informe al Archivo General de Notarías y escucha a dos testigos que declaran que no hay otros herederos con igual o mejor derecho (art. 815 Quáter; Colegio de Notarios de la CDMX).
- Después hace dos publicaciones en un periódico de circulación nacional (Colegio de Notarios de la CDMX).
Si hay menores de edad o desacuerdo, va al juez. El trámite se sigue ante un Juzgado de lo Familiar del último domicilio de la persona fallecida (Colegio de Notarios de la CDMX). Si en la notaría aparece la oposición de algún heredero o acreedor, el notario suspende su intervención (art. 875), y si surge controversia en el procedimiento especial, sigue el juicio con las reglas generales (art. 815 Quintus).
¿Y si el testamento no es público? El art. 872 habla de testamento público. Si lo que hay es un testamento ológrafo o privado, pregunta a un abogado o a tu notaría qué paso judicial previo necesitas antes de llegar a la notaría.
3. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares llega en 2027
En la CDMX, los procedimientos sucesorios testamentarios e intestamentarios se tramitarán con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares a partir del 1 de abril de 2027 (modificación a la Declaratoria de Vigencia aprobada por el Congreso de la Ciudad de México y publicada en el Diario Oficial de la Federación el 6 de julio de 2026). Antes la fecha era el 15 de noviembre de 2026.
Hasta entonces se aplican el Código de Procedimientos Civiles y la Ley del Notariado vigentes. Las reformas de 2024 a los artículos 178 a 190 de la Ley del Notariado (sucesiones ante notario) entran en vigor en las fechas de esa Declaratoria. El Código Nacional también permite la sucesión testamentaria o intestamentaria ante notario cuando no hay controversia (arts. 805 a 810). Pregunta a tu notaría qué reglas aplica el día que empieces.
4. Paso a paso en la notaría
- Junta los papeles básicos: acta de defunción, actas que prueban el parentesco, escritura de la casa y testamento si lo hay (ver documentos).
- Pide 2 o 3 presupuestos de notaría con el desglose: honorarios por etapa, IVA, publicaciones, informes, avalúo, ISAI y derechos de la DGRPPC. Verifica al notario en el directorio del Colegio de Notarios de la CDMX.
- Inicio de la sucesión. Todos los herederos (y el albacea) firman el instrumento de inicio: con testamento, aceptan la herencia y se reconocen derechos; sin testamento, declaran los dos testigos y los herederos se reconocen entre sí y nombran albacea.
- Informes y publicaciones. El notario pide el informe de testamento al Archivo General de Notarías y hace las dos publicaciones en el periódico.
- Si alguien no quiere heredar, conviene que lo diga antes de aceptar: la repudiación es expresa, por escrito ante juez o en instrumento ante notario (Código Civil, art. 1661). Una renuncia hecha después de aceptar se trata como cesión de derechos y causa ISAI (Código Fiscal, art. 115 fr. IX).
- Avalúo. Un valuador con registro ante Finanzas (o un corredor público) hace el avalúo con fines fiscales (Código Fiscal, art. 22). Para el ISAI por herencia cuenta el valor más alto entre el catastral y el del avalúo vigente al firmar la adjudicación (art. 117).
- Inventario. El albacea forma el inventario; si todos están conformes, el notario lo protocoliza (Código de Procedimientos Civiles, art. 874).
- Partición y escritura de adjudicación. El albacea forma el proyecto de partición con aprobación de los herederos y el notario lo protocoliza (art. 875). La casa queda a nombre de un heredero o de varios en copropiedad.
- ISAI. El notario lo calcula y lo entera en los 15 días hábiles siguientes a la escritura, y presenta la declaración aunque el impuesto sea $0 (Código Fiscal, art. 121).
- Inscripción en la DGRPPC y entrega de tu testimonio. Plazo de calificación del catálogo DGRPPC: 20 días hábiles. Pide al notario tu acuse de ingreso (Ley del Notariado, art. 16 fr. IV).
- Cambia el predial y el agua a tu nombre. Requisitos: por confirmar.
5. Documentos que normalmente te pedirán
| Documento | Dónde se obtiene |
|---|---|
| Copia certificada del acta de defunción de quien dejó la casa | Registro Civil |
| Actas de nacimiento de los herederos y, si aplica, acta de matrimonio o prueba del concubinato | Registro Civil (Reglamento de la Ley del Notariado, art. 34: el parentesco se acredita con actas de nacimiento) |
| Testimonio del testamento, si lo hubo | Notaría que lo otorgó o Archivo General de Notarías (testimonio que solo contiene testamento: $842, Código Fiscal, art. 214 fr. I a) |
| Escritura de la casa inscrita en la DGRPPC | Copia de la familia; si no la tienen, la notaría o el Archivo General de Notarías |
| Identificación oficial, CURP y constancia de situación fiscal (RFC) de cada heredero | INE o pasaporte; SAT |
| Constancias de no adeudo de predial y de agua de los últimos 5 años | Finanzas CDMX y Sistema de Aguas. Sin ellas la DGRPPC no inscribe (Código Fiscal, art. 27) |
| Avalúo con fines fiscales | Perito valuador con registro, institución de crédito, sociedad valuadora o corredor público (Código Fiscal, art. 22) |
| Dos testigos (solo en intestado) | Personas que conocieron a la familia y pueden declarar quiénes son los herederos |
6. ISAI por herencia: tasa 0% y reducciones
En la CDMX la herencia sí es una adquisición para el ISAI (Código Fiscal, art. 115 fr. I), pero hay una tasa de 0% si se cumplen las tres condiciones al mismo tiempo:
| Condición | Detalle | Fuente |
|---|---|---|
| 1. Valor de la casa | Hasta 27,185 veces la UMA diaria: ≈ $3,189,072 con la UMA 2026 de $117.31. Se mide con el valor del inmueble, no con la parte de cada heredero | Código Fiscal, art. 115 fr. I, numeral 1; INEGI (UMA) |
| 2. Plazo | La escritura de adjudicación debe otorgarse, firmarse y presentarse a inscripción en la DGRPPC dentro de los 5 años siguientes a la fecha de defunción del acta | Art. 115 fr. I, numeral 2 |
| 3. Quién hereda | Cónyuge, concubino, descendientes o ascendientes en primer grado (hijos o padres). Nietos, hermanos y sobrinos no entran | Art. 115 fr. I, numeral 3 |
Si no se cumplen las tres, se aplica la tarifa normal del ISAI (art. 113) sobre el valor más alto entre el catastral y el avalúo vigente al adjudicar (art. 117). Si heredas solo una parte, pagas la proporción que te toca (art. 113, último párrafo).
| Otro beneficio | Qué dice | Fuente |
|---|---|---|
| Reducción de 50% en 2026 | Para el ejercicio 2026, un artículo transitorio prevé una reducción del 50% del ISAI cuando la adquisición viene de una herencia y se cumple alguno de los supuestos del art. 115 fr. I. Cómo lo aplica Finanzas cuando falta uno de los tres requisitos: por confirmar con tu notaría | Decreto de reformas al Código Fiscal (Gaceta Oficial, 19 de diciembre de 2025), artículo Sexto transitorio |
| Programas de regularización por sucesión | Reducción de 80% (valor catastral hasta $2,417,272) o 40% (hasta $2,843,849) en ISAI, derechos de la DGRPPC, informe de testamento y otras contribuciones, si tienes constancia de inscripción a los programas de la Dirección General de Regularización Territorial | Código Fiscal, art. 275 Ter |
| Jornada Notarial | Programa anual de febrero y marzo con reducciones en impuestos, derechos y honorarios para escrituración y sucesiones. Fechas y requisitos 2027: por confirmar | Ley del Notariado, art. 2 fr. XXIV; Arancel 2026, numeral 8 |
7. Costos 2026 y ejemplo
| Concepto (nombre oficial) | Monto 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| ISR por recibir la herencia | Exento. Si tus ingresos del año, contando los exentos, pasan de $500,000, debes informarlo en tu declaración anual | Ley del ISR, arts. 93 fr. XXII y 150 |
| ISAI | 0% si cumples los tres requisitos; si no, tarifa del art. 113 (por ejemplo, $98,185.08 para un valor de $2,000,000) | Código Fiscal, arts. 113, 115 y 117 |
| Honorarios: instrumento de inicio de la sucesión | Testamentaria: hasta $12,019. Intestamentaria: hasta $21,667 (incluye la información de los dos testigos) | Arancel de Notarios CDMX 2026, numeral 25 fr. I |
| Honorarios: protocolización del inventario y avalúos | 0.75% del valor del activo inventariado | Arancel 2026, numeral 25 fr. II |
| Honorarios: escritura de adjudicación | Tarifa del numeral 14 (cuota de $6,869 más porcentajes por tramo) + 0.50% del valor adjudicado | Arancel 2026, numerales 14 y 25 fr. III |
| Inscripción de la adjudicación en la DGRPPC | $25,098 si el valor pasa de dos veces el de la vivienda de interés social (≈ $1,407,720). Por debajo hay cuotas desde $2,505; las bandas intermedias del catálogo: por confirmar | Código Fiscal, art. 196 fr. I a) y fr. II |
| Informe de existencia de testamento | $2,099 | Código Fiscal, art. 214 fr. III |
| Certificado de libertad de gravámenes | $849 ordinario; $1,700 urgente | Código Fiscal, art. 198 fr. I |
| Constancias de adeudos de predial y agua | $228 por cuenta (que sea el cobro exacto de cada constancia: por confirmar) | Código Fiscal, art. 248 fr. VIII |
| Publicaciones en el periódico | Por confirmar (las paga la sucesión; el notario debe justificarlas) | Arancel 2026, numeral 2 |
| Avalúo con fines fiscales | Lo cobra el valuador. Por confirmar | Código Fiscal, art. 22 |
| Si va a juicio: honorarios de abogado | Se pactan con el abogado. Por confirmar | — |
El notario no puede cobrar honorarios adicionales a los del Arancel; aparte solo cobra impuestos, derechos, certificados, publicaciones, avalúos y otros gastos hechos por tu cuenta, y debe justificarlos (Arancel 2026, numeral 2). Si varios actos van en un mismo instrumento, el de mayor cuantía se cobra completo y los demás al 50% (numeral 9); cómo agrupa cada notaría el inventario y la adjudicación: pregúntalo en tu presupuesto. Los montos de la tabla no incluyen IVA.
Ejemplo: dos hijos heredan una casa de $2,000,000 con testamento público
- ISAI: la casa vale menos de ≈ $3,189,072, heredan hijos y la adjudicación se inscribe dentro de 5 años: $0.
- Honorarios del notario (máximos del Arancel): inicio $12,019 + inventario $15,000 (0.75%) + adjudicación $32,667.40 ($22,667.40 del numeral 14 + $10,000 del 0.50%) = $59,686.40 + IVA 16% = $69,236.22.
- DGRPPC: $25,098. Informe de testamento: $2,099. Certificado de libertad de gravámenes: $849.
- Subtotal de lo que se puede calcular: ≈ $97,282, sin avalúo, publicaciones ni constancias.
Sin testamento (intestado), el inicio sube a $21,667: los honorarios quedarían en hasta $69,334.40 + IVA = $80,427.90. Si esa misma casa la heredaran dos hermanos de quien murió, no aplicaría la tasa 0% y el ISAI con la tarifa del art. 113 sería $98,185.08 (antes de la posible reducción de 2026, por confirmar). Si la casa valiera $4,000,000, también pasaría el tope de 27,185 UMA: ISAI de $217,172.32 con la tarifa normal. Es una referencia; el presupuesto real te lo da la notaría. Ver también escriturar una casa en la CDMX.
8. Qué profesional hace cada parte
| Profesional | Qué hace | ¿Es obligatorio? |
|---|---|---|
| Notario público de la Ciudad de México | Inicia la sucesión, pide informes, hace publicaciones, protocoliza inventario y partición, firma la adjudicación, calcula y entera el ISAI e inscribe en la DGRPPC | Sí, para la vía notarial y para la escritura de adjudicación |
| Juez de lo Familiar (Tribunal Superior de Justicia de la CDMX) | Lleva la sucesión si hay menores, desacuerdo u oposición | Solo si hay conflicto o no se cumplen los requisitos de la vía notarial |
| Abogado | Representa a los herederos en el juicio sucesorio o asesora si hay dudas (concubinato, herederos que no aparecen) | En la vía judicial, sí en la práctica; en notaría, opcional |
| Perito valuador con registro ante Finanzas, o corredor público habilitado | Hace el avalúo con fines fiscales que sirve de base al ISAI | Sí, el notario debe verificar que esté vigente (Código Fiscal, art. 123) |
| Gestor | Puede ayudarte a juntar actas y constancias | Opcional |
| Corredor público | Puede hacer el avalúo (art. 22), pero no tramita la sucesión ni firma la adjudicación | No para la sucesión |
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Solicitar cotización9. Si la casa tenía crédito Infonavit, Fovissste o bancario
- Los créditos de Infonavit incluyen un seguro por fallecimiento que libera la deuda. El trámite ante Infonavit es gratuito y se hace sin intermediarios en sus canales oficiales. Nadie debe cobrarte por "gestionarlo".
- Después hay que cancelar la hipoteca en la DGRPPC; eso sí tiene costo (honorarios del notario y $2,518 por el asiento de cancelación, Código Fiscal, art. 200 fr. VI).
- Con Fovissste o banco, pregunta por escrito si el crédito tenía seguro de vida y qué documentos piden a los herederos.
- Si el dueño hizo un testamento público simplificado (por ejemplo, en la escritura de la casa) y nombró legatarios, la titulación ante notario es más corta: una sola publicación y los informes de testamento (Código Civil, art. 1549 Bis; Código de Procedimientos Civiles, art. 876 Bis). Pregunta a tu notaría.
10. Advertencias y fraudes
- Cuidado con el plazo de 5 años. Si la adjudicación no se firma y se presenta a la DGRPPC dentro de los 5 años de la defunción, se pierde la tasa 0% del ISAI.
- No dejes la casa "a nombre del difunto" por años. Sin adjudicación inscrita no se puede vender, donar ni hipotecar, y todo se complica si fallece otro heredero.
- Renunciar después de aceptar cuesta. Una renuncia hecha después de la aceptación o de la declaratoria de herederos se trata como cesión de derechos y causa ISAI (Código Fiscal, art. 115 fr. IX). Decide antes de firmar la aceptación.
- La tasa 0% es solo para cónyuge, concubino, hijos y padres. Que te calculen el ISAI real antes de firmar.
- Desconfía de quien ofrece "intestado sin notario ni juez" o pide depósitos a cuentas personales. Verifica a la notaría en el directorio del Colegio de Notarios y paga con comprobante.
11. Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer un intestado ante notario en la CDMX?
Sí, si todos los herederos son mayores de edad, están de acuerdo y no hay controversia. Se necesitan las actas, el informe de testamento y dos testigos (Código de Procedimientos Civiles, arts. 815 Bis a 815 Quáter; Colegio de Notarios de la CDMX). Si hay menores o desacuerdo, va al Juzgado de lo Familiar.
¿Cuánto cuesta heredar una casa en la CDMX?
Para una casa de $2,000,000 que heredan dos hijos con testamento público, lo calculable ronda los $97,000: honorarios del notario con IVA hasta $69,236, DGRPPC $25,098, informe de testamento $2,099 y certificado $849. El ISAI es $0 si cumples los tres requisitos. Faltan el avalúo, las publicaciones y las constancias.
¿Se paga ISAI por heredar?
La herencia causa ISAI, pero la tasa es 0% si la casa vale hasta 27,185 UMA diarias (≈ $3,189,072 en 2026), heredan cónyuge, concubino, hijos o padres, y la adjudicación se firma y se presenta a inscripción dentro de los 5 años de la muerte (Código Fiscal, art. 115 fr. I).
¿Se paga ISR por heredar?
No. Los ingresos por herencia o legado están exentos (Ley del ISR, art. 93 fr. XXII). Solo debes informarlos en tu declaración anual si tus ingresos del año, contando los exentos, pasan de $500,000.
Somos varios hermanos, ¿cómo queda la casa?
Si solo quedan hijos, heredan por partes iguales (Código Civil, art. 1607) y la casa queda en copropiedad, salvo que en la partición acuerden otra cosa. Nadie puede ser obligado a quedarse en copropiedad para siempre (art. 1768).
Heredé de mi abuelo o de mi tío, ¿aplica la tasa 0%?
No. La tasa 0% es solo para cónyuge, concubino y parientes en primer grado (hijos y padres). Nietos, sobrinos y hermanos pagan la tarifa normal, salvo la posible reducción de 2026, que debes confirmar con tu notaría.
¿Cuánto tarda?
No hay un plazo legal único. Solo las publicaciones van de diez en diez días (art. 873), y la DGRPPC indica 20 días hábiles de calificación en su catálogo. Pide a tu notaría un calendario por escrito.
12. Fuentes oficiales
- Código Fiscal de la Ciudad de México 2026, Secretaría de Administración y Finanzas (arts. 22, 27, 112 a 123, 196, 198, 200, 214, 248, 275 Ter y artículo Sexto transitorio del decreto del 19 de diciembre de 2025)
- Arancel de Notarios de la Ciudad de México 2026 (Gaceta Oficial del 30 de enero de 2026; numerales 2, 8, 9, 14 y 25)
- Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (arts. 801, 815 Bis a 815 Sextus, 872 a 876 Bis)
- Código Civil para el Distrito Federal (arts. 1602, 1604, 1607, 1608, 1624, 1625, 1635, 1661, 1768), Consejería Jurídica
- Ley del Notariado para la Ciudad de México (art. 2 fr. XXIV y XXX, art. 16)
- Reglamento de la Ley del Notariado para la Ciudad de México (arts. 33 y 34)
- DOF 6 de julio de 2026: modificación a la Declaratoria de Vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la CDMX (sucesorios desde el 1 de abril de 2027)
- Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (arts. 805 a 810)
- Colegio de Notarios de la CDMX: testamento y herencia · Directorio de notarios
- DGRPPC: catálogo de trámites y costos 2026
- Ley del Impuesto sobre la Renta (arts. 93 fr. XXII y 150) · INEGI: UMA 2026 ($117.31 diarios)
- Registro Nacional de Avisos de Testamento (Secretaría de Gobernación)