Sitio informativo · no es notaría ni asesoría legal o fiscal (ver aviso)
Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. La fe pública la tienen los notarios y los corredores públicos, cada uno en su materia; la escritura de compraventa de un inmueble la autoriza un notario. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Terminaste de pagar tu casa en la Ciudad de México. Falta un paso que mucha gente deja pendiente por años: cancelar la hipoteca en la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio (DGRPPC). Mientras el asiento siga ahí, la hipoteca "produce todos sus efectos jurídicos contra tercero" (Código Civil, art. 2940) y tu casa aparece con gravamen al venderla, donarla, heredarla o pedir otro crédito. Aquí está el proceso con los nombres oficiales de la CDMX y los costos 2026 que confirmamos en el Código Fiscal y en el Arancel de Notarios.
- Quién la hace: un notario de la Ciudad de México. Cuando la cancelación es por consentimiento del acreedor, ese consentimiento debe constar en instrumento notarial (Código Civil, art. 3031). Un corredor público no cancela hipotecas sobre casas.
- Honorarios máximos 2026: de $4,463 a $8,929 más IVA, según el importe de la hipoteca actualizado con la inflación (Arancel de Notarios 2026, numerales 5 y 17).
- Derechos de la DGRPPC: $2,518 por el asiento registral de la cancelación de hipoteca (Código Fiscal de la CDMX, art. 200 fr. VI).
- Infonavit: la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca se genera gratis en Mi Cuenta Infonavit y dura 180 días. Lo que sí cuesta es la escritura, el IVA y los derechos del Registro.
- Hipotecas muy viejas: la ley de la CDMX permite pedir la cancelación por escrito a la DGRPPC 10 años después de vencido el plazo del crédito inscrito (Código Civil, art. 3033 fr. VII).
1. Nombres oficiales en la CDMX
| Nombre oficial | Qué es | Fundamento |
|---|---|---|
| Extinción de la hipoteca | La hipoteca se puede extinguir, entre otros casos, "cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía", es decir, cuando terminas de pagar | Código Civil para el Distrito Federal (aplicable en la CDMX), art. 2941 fr. II |
| Cancelación de la inscripción (asiento) | La nota que la DGRPPC pone en el folio real de tu casa para dejar sin efecto la hipoteca frente a terceros | Código Civil, arts. 2940, 3028, 3030 y 3036 |
| Escritura (instrumento notarial) de cancelación de hipoteca | El documento en el que el acreedor consiente la cancelación | Código Civil, art. 3031 |
| Cancelación por caducidad | Modalidad de inscripción de la DGRPPC para gravámenes antiguos, por escrito y sin escritura | Código Civil, art. 3033 fr. VII; catálogo de inscripción de la DGRPPC |
| Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca | Documento que genera Infonavit cuando tu crédito está liquidado; inicia la "Liberación de Gravamen" | Centro de Ayuda de Infonavit |
| Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio (DGRPPC) | Inscribe la cancelación y expide el certificado de libertad o existencia de gravámenes | Código Fiscal de la CDMX, arts. 196, 198 y 200 |
| Arancel de Notarios de la Ciudad de México 2026 | Fija la remuneración de los notarios; para cancelaciones, una cuota fija según el importe | Gaceta Oficial de la CDMX, 30 de enero de 2026, numerales 5 y 17 |
Pagar no basta. El Código Civil dice que las inscripciones "no se extinguen en cuanto a tercero sino por su cancelación" (art. 3028). Hasta que la cancelación esté inscrita, la hipoteca sigue apareciendo en el folio de tu casa.
2. Las tres vías que prevé la ley en la CDMX
| Vía | Cuándo aplica | Fundamento |
|---|---|---|
| Por consentimiento del acreedor, ante notario (la usual) | Pagaste y el acreedor (Infonavit, Fovissste, INVI, banco o un particular) consiente la cancelación. El consentimiento debe constar en instrumento notarial | Código Civil, arts. 3030 y 3031 |
| Por caducidad, con escrito a la DGRPPC | Pasaron 10 años desde el vencimiento del plazo del crédito que consta inscrito. Si el plazo no consta inscrito, 20 años desde la inscripción. La puede pedir el interesado, un notario o una autoridad, previo pago de derechos | Código Civil, art. 3033 fr. VII |
| Por orden judicial | El acreedor ya no existe, no responde o se niega. Necesitas un abogado y un juicio | Código Civil, art. 3030 |
¿Existe un programa de la CDMX con descuento para cancelar hipotecas? La Jornada Notarial que publica el Colegio de Notarios para 2026 da descuentos en escrituración de compraventas y en sucesiones, pero no menciona cancelaciones de hipoteca. Si hay algún convenio vigente para cancelaciones (por ejemplo, de un organismo de vivienda con el Colegio): por confirmar. El Arancel prevé que, en programas especiales acordados con entes públicos, la remuneración la fije el convenio (numeral 8).
3. Paso a paso con notario
- Confirma que tu crédito está liquidado y pide al acreedor su constancia o carta de finiquito. En Infonavit, tu crédito debe decir "Liquidado" en Mi Cuenta Infonavit.
- Consigue el documento del acreedor: la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca (Infonavit), la constancia de finiquito (Fovissste), la instrucción notarial del INVI o la carta de instrucción o finiquito del banco. Muchas veces te piden elegir antes la notaría para que la instrucción vaya dirigida a ella.
- Revisa tu folio: pide un certificado de libertad o existencia de gravámenes ($849 ordinario) o pide a la notaría que lo revise, para saber cuántas hipotecas tiene anotada tu casa. En un crédito compartido (por ejemplo, Cofinavit) suele haber dos.
- Pide 2 o 3 presupuestos con el desglose: honorarios según el numeral 17, IVA, derechos de la DGRPPC, testimonio, certificados y gestiones. Puedes verificar al notario en el directorio del Colegio de Notarios de la CDMX.
- Firma de la escritura de cancelación. En créditos bancarios firma el apoderado del banco. Con Infonavit, la notaría trabaja con la carta de instrucción.
- Inscripción en la DGRPPC. La notaría presenta el testimonio con el formato de inscripción y el pago de derechos. La ficha oficial del trámite indica 20 días hábiles para la calificación, contados desde el día siguiente a la presentación (Ley Registral para la Ciudad de México, arts. 9 fr. II y 42). La misma ficha menciona también "40 días hábiles"; el plazo real total es por confirmar con tu notaría.
- Comprueba el resultado: al final, un certificado de libertad o existencia de gravámenes debe mostrar el folio sin la hipoteca. Guarda tu testimonio de cancelación junto con tu escritura.
4. Según quién te prestó
Infonavit
- Verifica en Mi Cuenta Infonavit que tu crédito diga "Liquidado" y revisa si tienes pagos en exceso por recuperar. Si trabajas, entrega a tu patrón el Aviso de suspensión de descuentos.
- Genera la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca en Mi Cuenta Infonavit (ten tu escritura digitalizada). Es gratuita y vale 180 días; si vence, la generas de nuevo.
- Infonavit dice que la Liberación de Gravamen se hace en la notaría de tu elección o directamente en el Registro Público, "de acuerdo con las leyes de tu estado", y que los gastos y honorarios de la liberación corren por tu cuenta. En la CDMX, el Código Civil exige instrumento notarial para cancelar por consentimiento (art. 3031) y el Colegio de Notarios indica que se hace con escritura ante notario. Si Infonavit acepta en la CDMX su vía de oficio directo al Registro: por confirmar en tu Centro de Servicio Infonavit (Cesi) o en Infonatel (55 9171 5050 en la CDMX, 800 008 3900 desde el resto del país).
- Infonavit informa que, si al liquidar tu ingreso mensual era de hasta 2.8 UMA, el Instituto paga por ti el costo de la liberación. Confírmalo con Infonatel antes de pagar.
- Créditos conyugales o Unamos Créditos: se libera cuando ambos créditos estén liquidados.
Fovissste, INVI, Caja de Previsión y bancos
- Fovissste: primero la constancia de finiquito y luego la solicitud de cancelación de garantías hipotecarias, en oficina o en el trámite digital del Fovissste, que contempla la cancelación mediante notario público. Detalle en la guía nacional.
- Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI), incluidos los extintos FICAPRO y FIVIDESU: el INVI gira la instrucción notarial al notario de la CDMX que tú designes para hacer la escritura de cancelación e inscribirla. Requisitos y costo del servicio: en el catálogo de trámites del INVI (por confirmar el monto).
- Caja de Previsión para Trabajadores a Lista de Raya (CAPTRALIR): la liberación de hipoteca se pide en sus oficinas con credencial de elector, último recibo de pago y los datos de la notaría elegida. La Caja indica que sus trámites son gratuitos; la escritura y el Registro se pagan aparte.
- Banco o Sofom: la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado obliga a la entidad a otorgar ante fedatario la escritura de extinción del gravamen y a poner el primer testimonio a tu disposición dentro de los 60 días hábiles siguientes a que se extinga el crédito (art. 19-Bis). Si no cumple, puedes acudir a la CONDUSEF. Quién paga esa escritura: pregúntalo por escrito al banco (por confirmar en cada contrato).
- Crédito compartido (Cofinavit, Infonavit Total con banco, Fovissste con banco): hay que cancelar las dos hipotecas.
5. Documentos que normalmente te pedirán
| Documento | Dónde se obtiene |
|---|---|
| Carta de instrucción, finiquito o instrucción notarial del acreedor | Infonavit (Mi Cuenta), Fovissste, INVI, CAPTRALIR o tu banco |
| Testimonio de tu escritura con la hipoteca, con datos de inscripción (folio real) | Tu copia; si no la tienes, la notaría que la otorgó o Infonavit según la fecha de tu crédito (ver la guía nacional) |
| Identificación oficial vigente, CURP y constancia de situación fiscal (RFC) | INE o pasaporte; SAT |
| Acta de matrimonio, si aplica | Registro Civil |
| Constancias de adeudos de predial y agua | El Código Fiscal las exige para escrituras de adquisición o transmisión de propiedad (art. 27), no menciona la cancelación sola. Si tu notaría las pide para cancelar: por confirmar con cada notaría |
6. Costos 2026
| Concepto (nombre oficial) | Monto 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca (Infonavit) | Gratis | Centro de Ayuda de Infonavit |
| Honorarios del notario por la cancelación, importe ajustado hasta $714,346 | $4,463 + IVA | Arancel de Notarios CDMX 2026, numeral 17 |
| Importe ajustado de $714,346.01 a $1,428,693 | $5,940 + IVA | Arancel 2026, numeral 17 |
| Importe ajustado de $1,428,693.01 a $2,857,385 | $7,436 + IVA | Arancel 2026, numeral 17 |
| Importe ajustado de $2,857,385.01 en adelante | $8,929 + IVA | Arancel 2026, numeral 17 |
| Derechos de la DGRPPC por el asiento registral de la cancelación de hipoteca | $2,518 (incluye sus ampliaciones, convenios y modificaciones) | Código Fiscal de la CDMX 2026, art. 200 fr. VI |
| Certificado de libertad o existencia de gravámenes | $849 ordinario; $1,700 urgente | Código Fiscal 2026, art. 198 fr. I |
| Testimonio de la escritura | $687 hasta 3 páginas, más $56 por página desde la cuarta | Arancel 2026, numeral 34 |
| Gestión de certificados o inscripción por la notaría | $987 por cada uno | Arancel 2026, numeral 35 fr. II |
¿Qué es el "importe ajustado"? El notario no usa el monto original de tu crédito tal cual: lo actualiza con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) desde la fecha de referencia hasta hoy, y con esa cantidad busca la fila de la tabla (Arancel, numerales 5 y 17). Un crédito antiguo puede caer en una fila más alta de lo que esperas. Pide a tu notaría que te muestre el cálculo.
El Arancel dice que el notario no puede cobrar nada adicional a lo que fija, salvo impuestos, derechos, certificados y demás erogaciones hechas por tu cuenta, que debe justificarte (numeral 2). Si firmas fuera del horario de la notaría o en fin de semana, puede cobrar hasta 50% más (numeral 10).
Ejemplo: una hipoteca, escritura aparte
Si el importe ajustado queda en la primera fila: honorarios $4,463 + IVA = $5,177.08, más $2,518 de la DGRPPC y $849 del certificado final. Subtotal calculable: ≈ $8,544. En la fila más alta: $8,929 + IVA = $10,357.64 + $2,518 + $849 = ≈ $13,725. Faltan el testimonio y las gestiones que aplique tu notaría. Con dos hipotecas (crédito compartido), si se cobra una cancelación por cada una: por confirmar con tu notaría. Es una referencia; el presupuesto real te lo da la notaría.
¿Vas a vender? La cancelación puede ir dentro de la misma escritura de compraventa. Cuando un instrumento tiene varios actos, el de mayor cuantía paga su tarifa completa y cada acto subsecuente o accesorio paga el 50% (Arancel 2026, numeral 9). Ver escriturar una casa en la CDMX.
7. Qué profesional hace cada parte
| Profesional | Qué hace | ¿Es obligatorio? |
|---|---|---|
| Notario público de la CDMX | Elabora la escritura de cancelación con el consentimiento del acreedor, la inscribe en la DGRPPC y te entrega el testimonio | Sí, en la vía usual: el consentimiento debe constar en instrumento notarial (Código Civil, art. 3031) |
| Corredor público | No interviene en hipotecas sobre casas; solo en las de buques, navíos y aeronaves (Ley Federal de Correduría Pública, art. 6 fr. V) | No aplica |
| Abogado | Si el acreedor desapareció, no responde o hay que pedir la cancelación a un juez (Código Civil, art. 3030) | Solo en casos complicados |
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Solicitar cotización8. Advertencias y fraudes
- Nadie debe cobrarte por la carta de Infonavit. La Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca se genera gratis en Mi Cuenta Infonavit. Si alguien te pide dinero "para sacarla", no pagues.
- Pide el presupuesto por escrito con el cálculo del numeral 17 y paga con comprobante, nunca a cuentas personales de terceros.
- No dejes que venza la carta de Infonavit (180 días). Si vence, hay que generarla de nuevo.
- Sin la inscripción de la cancelación, tu casa sigue apareciendo hipotecada: la hipoteca surte efectos contra terceros mientras su inscripción no se cancele (Código Civil, art. 2940).
- Si el banco que te prestó se fusionó o cambió de nombre, el trámite puede tardar más. Empieza con tiempo, sobre todo si planeas vender.
9. Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en la CDMX en 2026?
Los honorarios del notario van de $4,463 a $8,929 más IVA según el importe ajustado (Arancel 2026, numeral 17), y la DGRPPC cobra $2,518 por el asiento de cancelación (Código Fiscal, art. 200 fr. VI). Con el certificado final de $849, lo calculable va de unos $8,500 a $13,700, sin testimonio ni gestiones. Conviene comparar presupuestos.
¿La carta de Infonavit es gratis?
Sí. La Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca se genera gratis en Mi Cuenta Infonavit. Lo que tiene costo es la escritura de cancelación, el IVA de los honorarios y los derechos de la DGRPPC.
¿Puedo cancelar la hipoteca de Infonavit directo en el Registro, sin notario?
Cuando la cancelación es por consentimiento del acreedor, el Código Civil de la CDMX pide que conste en instrumento notarial (art. 3031), y el Colegio de Notarios indica que se hace con escritura ante notario. La excepción legal es la cancelación por caducidad (10 años después de vencido el plazo del crédito, art. 3033 fr. VII). Si Infonavit acepta otra vía en la CDMX: por confirmar en un Cesi.
Mi hipoteca es de hace más de 20 años, ¿qué hago?
Si ya pasaron 10 años desde que venció el plazo del crédito inscrito (o 20 años desde la inscripción, si el plazo no consta), puedes pedir a la DGRPPC la cancelación por caducidad con un escrito y el pago de derechos (Código Civil, art. 3033 fr. VII). Qué cuota aplica a esa cancelación (la del art. 200 fr. VI o la general del art. 196): por confirmar con la DGRPPC.
¿Qué pasa si no cancelo la hipoteca?
El gravamen sigue en el folio. Al vender, donar o heredar tendrás que cancelarla de todos modos, y casi siempre con prisa.
¿Cuánto tarda la inscripción?
La ficha oficial del trámite indica 20 días hábiles para la calificación desde el día siguiente a la presentación. A eso súmale el tiempo de la notaría para firmar y presentar. Pide a tu notaría un calendario por escrito.
10. Fuentes oficiales
- Código Fiscal de la Ciudad de México 2026, Secretaría de Administración y Finanzas (arts. 27, 196, 198 fr. I y 200 fr. VI)
- Arancel de Notarios de la Ciudad de México 2026 (Gaceta Oficial del 30 de enero de 2026; numerales 2, 5, 8, 9, 10, 17, 34 y 35)
- Código Civil para el Distrito Federal (arts. 2940, 2941, 3028, 3030, 3031, 3033 y 3036), Consejería Jurídica
- Ficha oficial: Inscripción de Actos y Hechos Jurídicos, modalidad Cancelación de Hipoteca (DGRPPC; plazo de calificación)
- DGRPPC: inscripción de actos (Cancelación de Hipoteca, Cancelación por Caducidad) y formato de inscripción
- Colegio de Notarios de la CDMX: ¿Qué debo hacer para cancelar mi hipoteca? · Jornada Notarial · Directorio de notarios
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- Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (art. 19-Bis)
- Ley Federal de Correduría Pública (art. 6)