Sitio informativo · no es notaría ni asesoría legal o fiscal (ver aviso)
Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. La fe pública la tienen los notarios y los corredores públicos, cada uno en su materia; la escritura de compraventa de un inmueble la autoriza un notario. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Cuando muere el dueño de una casa en Jalisco, la casa no pasa sola a nombre de la familia. Hay que tramitar la sucesión (testamentaria si hubo testamento, legítima o intestamentaria si no) y terminarla con la escritura de adjudicación ante notario, inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio (RPPC) del Estado de Jalisco. Aquí va el proceso con los nombres oficiales de Jalisco y los beneficios 2026 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Guadalajara, Zapopan, San Pedro Tlaquepaque, Tonalá y Tlajomulco de Zúñiga.
- Con testamento público abierto y herederos mayores de edad, la sucesión se puede tramitar desde el inicio en una notaría, si nadie se opone (Código Civil del Estado de Jalisco, art. 3118).
- Sin testamento: hoy, primero un juez reconoce a los herederos y designa albacea, y después pueden pasar a la notaría para terminar (art. 3118; Código de Procedimientos Civiles, arts. 934 y 935). Esto cambiará cuando entre en vigor en Jalisco el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (ver sección 3).
- ISR: heredar una casa no paga ISR (Ley del ISR, art. 93 fr. XXII).
- ITP: la herencia sí es una transmisión, pero entre cónyuges, hijos, nietos, padres o abuelos hay factor 0 o exención con topes: Guadalajara hasta $1,700,000 por heredero, Zapopan los primeros $2,000,000 (un solo inmueble), Tlaquepaque $1,500,000, Tonalá $1,000,000 por heredero.
- Lo que sí cuesta: honorarios del notario (tope del Arancel 2026 según el valor), derechos del RPPC ($4,801 en casa habitación), avalúo y certificados.
1. Nombres oficiales en Jalisco
| Nombre oficial | Qué es | Fundamento |
|---|---|---|
| Sucesión testamentaria / sucesión legítima (intestamentaria) | El trámite para repartir los bienes de quien murió, con o sin testamento | Código Civil del Estado de Jalisco, Libro Sexto |
| Albacea | La persona que administra la herencia, hace el inventario y propone la partición | Código Civil del Estado de Jalisco; CPC Jal., arts. 936 y 937 |
| Proyecto de partición y escritura de adjudicación | El reparto aprobado por los herederos y la escritura que pone la casa a su nombre. El notario expide el título de propiedad | CPC Jal., art. 937; Código Civil, art. 3118 |
| Registro Estatal de Radicación de Sucesiones | Registro al que el notario da aviso para evitar que la misma sucesión se abra en dos lugares | Ley del Notariado del Estado de Jalisco, art. 92 (reforma vigente desde el 1 de febrero de 2022) |
| Archivo de Instrumentos Públicos | Informa si hay testamento registrado ($360 por la respuesta) | Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 21 fr. I inciso d) |
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Impuesto municipal que también grava la adjudicación por herencia, con beneficios para familiares directos | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, arts. 112 y siguientes, y 117 Bis; Leyes de Ingresos municipales 2026 |
| Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Estado de Jalisco (RPPC) | Inscribe la adjudicación | Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16 |
¿Quién hereda si no hubo testamento? El Código Civil de Jalisco llama a los descendientes, el cónyuge, los ascendientes, los parientes colaterales hasta el cuarto grado y la concubina o el concubinario (art. 2911). Los parientes más cercanos excluyen a los más lejanos (art. 2913) y los del mismo grado heredan por partes iguales (art. 2914). Los parientes políticos no heredan (art. 2912).
2. ¿Notaría o juzgado? Depende de si hubo testamento
Hubo testamento público abierto
- Si todos los herederos son mayores de edad, pueden tramitar la sucesión desde el inicio ante un notario con jurisdicción en el lugar donde le tocaría al juez (Código Civil, art. 3118).
- Se radica en la notaría a petición de todos los interesados (Ley del Notariado, art. 92).
- Antes de publicar, el notario avisa al Registro Estatal de Radicación de Sucesiones y pide informes a la Procuraduría Social, al Archivo de Instrumentos Públicos y al RPPC, de Jalisco y del domicilio de quien murió, para confirmar cuál fue el último testamento.
- Luego publica un aviso en un periódico de mayor circulación y en el periódico oficial "El Estado de Jalisco".
No hubo testamento, o es cerrado u ológrafo
- Con el texto vigente hoy, primero hay que acudir al juzgado para que reconozca a los herederos y designe albacea. Después, los interesados pueden separarse del juicio y terminar en notaría (Código Civil, art. 3118; CPC Jal., art. 934).
- En la notaría presentan copia certificada de la resolución del juez. El notario publica una vez en el Periódico Oficial del Estado y en un diario de mayor circulación, y avisa al juzgado (CPC Jal., art. 935).
- Con niñas, niños o adolescentes: puede seguir en notaría si la mayoría son mayores y los menores están bien representados, o si hay un solo heredero. El notario da vista a la Procuraduría de Protección de Niñas, Niños y Adolescentes (art. 934).
Si hay pleito, vuelve al juez. Si surge una controversia, el notario suspende su intervención y manda lo actuado al juzgado, y ya no se puede regresar a la notaría (CPC Jal., art. 938).
3. El cambio que viene: Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares
El Congreso de Jalisco aprobó el decreto 30196/LXIV/26 (publicado el 18 de junio de 2026), que reforma el art. 3118 del Código Civil para que la sucesión sin testamento también pueda tramitarse desde el inicio ante notario, siempre que los herederos sean mayores de edad y no haya incapaces, en los términos del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (arts. 805 a 810).
Ese decreto entra en vigor cuando el Congreso emita la declaratoria de incorporación del Código Nacional en Jalisco. Al 26 de octubre de 2026 no encontramos publicada esa declaratoria: por confirmar. El Código Nacional prevé que rija en todo el país a más tardar el 1 de abril de 2027. Pregunta a tu notaría qué reglas aplica el día que empieces tu trámite.
4. Paso a paso en la notaría
- Junta los papeles básicos: acta de defunción, actas que prueban el parentesco y la escritura de la casa (ver documentos).
- Pide 2 o 3 presupuestos de notaría con el desglose: honorarios, IVA, publicaciones, informes, avalúo, ITP y derechos del RPPC. Verifica al notario en el directorio del Colegio de Notarios del Estado de Jalisco.
- Radicación. Todos los herederos y el albacea acuden a la notaría. Con testamento público abierto se puede empezar ahí; sin testamento, llevan la resolución del juez.
- Búsqueda de testamento y avisos. El notario consulta a la Procuraduría Social, al Archivo de Instrumentos Públicos y al RPPC, y avisa al Registro Estatal de Radicación de Sucesiones.
- Aceptación y publicación. Los herederos aceptan la herencia y el albacea el cargo. Quien no quiera heredar puede repudiar por escrito ante juez o en instrumento ante notario (Código Civil, art. 3001). El notario publica el aviso.
- Inventario y avalúo. El albacea hace el inventario. Para el ITP se necesita un avalúo autorizado por la Dirección de Catastro del municipio. Una vez pagados los impuestos y con todos los herederos de acuerdo, el albacea lo presenta al notario (CPC Jal., art. 936).
- Partición y escritura de adjudicación. El albacea forma el proyecto de partición con aprobación de los herederos y lo protocoliza el notario (art. 937). La casa queda a nombre del heredero o de los herederos en copropiedad.
- ITP y aviso de transmisión patrimonial ante el Catastro municipal, con el beneficio de herencia si aplica (sección 6). En Guadalajara, Tlaquepaque, Tonalá y en el art. 117 Bis, el beneficio se calcula con la fecha de la escritura donde se hace la adjudicación.
- Inscripción en el RPPC y entrega de tu testimonio. Plazo de inscripción: por confirmar; pídeselo por escrito a tu notaría.
- Cambia el predial y el agua a tu nombre en tu municipio y en el organismo de agua. Requisitos: por confirmar en cada municipio.
5. Documentos que normalmente te pedirán
| Documento | Dónde se obtiene |
|---|---|
| Acta de defunción de quien dejó la casa | Registro Civil |
| Actas de nacimiento de los herederos y, si aplica, acta de matrimonio o constancia de concubinato | Registro Civil |
| Testimonio del testamento (si lo hubo) o copia certificada de la resolución del juez que reconoció herederos y albacea | Notaría que otorgó el testamento o Archivo de Instrumentos Públicos; juzgado |
| Escritura de la casa inscrita en el RPPC | Copia de la familia; si no la tienen, el Archivo de Instrumentos Públicos expide copias certificadas de documentos notariales ($938, LI Estado 2026, art. 21 fr. I a) |
| Identificación oficial, CURP y constancia de situación fiscal (RFC) de cada heredero | INE o pasaporte; SAT |
| Boleta de predial al corriente y, según el municipio, no adeudo de agua | Tesorería municipal; organismo de agua |
| Avalúo autorizado por Catastro | Perito valuador acreditado + Dirección de Catastro municipal |
6. ITP por herencia en la ZMG (Leyes de Ingresos 2026)
Los beneficios aplican cuando heredan familiares en línea recta hasta el segundo grado (hijos, nietos, padres, abuelos) o el cónyuge. Hermanos, sobrinos y otros parientes no entran y pagan el ITP normal de su municipio.
| Municipio | Beneficio por herencia | Condiciones | Fuente |
|---|---|---|---|
| Guadalajara | Factor 0 (no paga ITP) hasta $1,700,000 por cada heredero | Sin importar el número de inmuebles en Guadalajara, si la masa hereditaria de inmuebles en el municipio no pasa de $5,000,000; si la pasa, no hay beneficio. Con dos o más inmuebles, los avisos se presentan al mismo tiempo. En casos excepcionales, el Tesorero puede dar pago a plazos | LI Guadalajara 2026, art. 28 fr. IV |
| Zapopan | Exento sobre los primeros $2,000,000 del valor fiscal | Solo si la herencia es un solo inmueble ubicado en Zapopan | LI Zapopan 2026, art. 52 |
| San Pedro Tlaquepaque | Exento sobre los primeros $1,500,000 del valor fiscal | Solo si la herencia es un solo inmueble ubicado en Tlaquepaque | LI Tlaquepaque 2026, art. 35 |
| Tonalá | Factor 0 hasta $1,000,000 por cada heredero; el excedente paga | Inmuebles en Tonalá. Aplica también a donaciones entre esos familiares | LI Tonalá 2026, art. 44 |
| Tlajomulco de Zúñiga | Remite al art. 117 Bis de la Ley de Hacienda Municipal: factor 0 hasta $1,500,000 por cada heredero | Si la masa hereditaria de inmuebles en el municipio no pasa de $4,500,000. Si ese artículo ya fue reformado: por confirmar | LI Tlajomulco 2026, art. 42 fr. V; LHM art. 117 Bis |
| El Salto y otros municipios | Por confirmar | Revisa la Ley de Ingresos 2026 de tu municipio | — |
Para aplicar el beneficio se presenta copia certificada de la escritura donde consta la adjudicación (LHM art. 117 Bis; LI Zapopan art. 52). La base del ITP es el avalúo autorizado por Catastro (LHM art. 114). Si el valor pasa del tope, cómo se calcula el excedente lo determina la tesorería de cada municipio; pide el cálculo por escrito a tu notaría.
7. Costos 2026 y ejemplo
| Concepto (nombre oficial) | Monto 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| ISR por recibir la herencia | Exento. Si tus ingresos del año, contando los exentos, pasan de $500,000, debes informarlo en tu declaración anual | Ley del ISR, arts. 93 fr. XXII y 150 |
| ITP municipal | Según tu municipio y el beneficio de la tabla anterior | Leyes de Ingresos municipales 2026 |
| Honorarios del notario por la sucesión | Tope del Arancel sobre el valor (misma tarifa que una escritura con valor, fr. I). Si el mismo negocio va en varias escrituras, solo se cobra completo el de mayor valor (fr. III). Más IVA. Puede cobrar menos | Arancel Notarial Jalisco 2026, fr. XXVIII |
| Derechos de inscripción en el RPPC | Casa habitación $4,801. Vivienda económica (valor catastral hasta $619,102): $468. Interés social o popular y unifamiliar: $585. Otros inmuebles: 0.50% del valor mayor, mínimo $690 | Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16 fr. I |
| Informe de existencia o inexistencia de testamento | $360 | Ley de Ingresos del Estado 2026, art. 21 fr. I d) |
| Informe de la Procuraduría Social | Por confirmar | — |
| Certificado de libertad o gravamen | $714 | Ley de Ingresos del Estado 2026, art. 16 fr. VI |
| Gestión de certificados por la notaría | Máximo $962.57 | Arancel 2026, fr. XXIII |
| Publicaciones en el periódico oficial y en un diario | Por confirmar | — |
| Avalúo autorizado por Catastro | Lo cobra el perito, más la cuota municipal. Por confirmar en cada municipio | LHM art. 114 |
| Si va a juicio: honorarios de abogado | Se pactan con el abogado. Por confirmar | — |
Ejemplo: dos hijos heredan una casa de $2,000,000 en Guadalajara con testamento público abierto
- ITP: a cada hijo le toca $1,000,000, menos que el tope de $1,700,000, y la masa hereditaria en Guadalajara no pasa de $5,000,000: $0.
- Honorarios del notario: hasta $39,139.08 + IVA = $45,401.33 (tramo de $1,925,137.66 a $4,812,844.14: $38,502.75 + 0.85% del excedente).
- RPPC: $4,801. Certificado de libertad o gravamen: $714. Informe de testamento: $360.
- Subtotal de lo que se puede calcular: ≈ $51,276, sin avalúo, publicaciones, informes de la Procuraduría Social ni gestiones.
Si esa misma casa la heredaran dos hermanos de quien murió (no línea recta), no aplicaría el beneficio y pagarían el ITP normal: alrededor de $54,839 con la tabla de Guadalajara para $2,000,000 (art. 28) (ver escriturar una casa en Jalisco). Es una referencia; el presupuesto real te lo da la notaría.
8. Qué profesional hace cada parte
| Profesional | Qué hace | ¿Es obligatorio? |
|---|---|---|
| Notario público de Jalisco | Radica o continúa la sucesión, hace las publicaciones, protocoliza inventario y partición, firma la adjudicación, calcula y entera impuestos e inscribe en el RPPC | Sí, para la vía notarial y para la escritura de adjudicación |
| Abogado | Lleva el juicio sucesorio cuando no hay testamento (mientras no rija el Código Nacional), cuando hay pleito o herederos desconocidos | Solo en la vía judicial o si hay conflicto |
| Perito valuador acreditado | Hace el avalúo que Catastro revisa y aprueba para la base del ITP | Sí, para el ITP |
| Perito topógrafo | Levantamiento si las medidas reales no coinciden con la escritura | Solo si aplica |
| Gestor | Puede ayudarte a juntar actas y constancias | Opcional |
| Corredor público | No tramita sucesiones ni adjudica inmuebles | No aplica |
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Solicitar cotización9. Si la casa tenía crédito Infonavit, Fovissste o bancario
- Los créditos de Infonavit incluyen un seguro por fallecimiento que libera la deuda. El trámite ante Infonavit es gratuito y se hace sin intermediarios en sus canales oficiales. Nadie debe cobrarte por "gestionarlo".
- Después hay que cancelar la hipoteca en el RPPC; eso sí tiene costo (honorarios y $210 de derechos). Ver cancelar una hipoteca en Jalisco.
- Con Fovissste o banco, pregunta por escrito si el crédito tenía seguro de vida y qué documentos piden a los herederos.
- Si la casa tiene designación de beneficiario en la escritura, el camino puede ser distinto: el Reglamento del RPPC prevé la consolidación de la propiedad con actas, aviso de transmisión patrimonial e impuesto pagado (art. 36). Cómo aplica hoy: por confirmar con tu notaría.
10. Advertencias y fraudes
- No dejes la casa "a nombre del difunto" por años. Sin adjudicación inscrita no se puede vender, donar ni dar en garantía, y todo se complica si fallece otro heredero.
- Desconfía de quien ofrece "intestado exprés sin juez ni notario". Hoy, sin testamento, hace falta el juez para reconocer herederos.
- Los beneficios del ITP son solo para línea recta hasta segundo grado y cónyuge, con topes. Que te calculen el ITP real antes de firmar.
- En Guadalajara, si la masa hereditaria de inmuebles en el municipio pasa de $5,000,000, se pierde todo el beneficio, no solo el excedente.
- Verifica a la notaría en el directorio del Colegio de Notarios y paga con comprobante, nunca a cuentas personales.
11. Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer un intestado ante notario en Jalisco?
Con las reglas vigentes al 26 de octubre de 2026, el juez primero reconoce a los herederos y designa albacea, y luego pueden terminar ante notario (Código Civil, art. 3118; CPC, art. 934). Ya se aprobó una reforma para que se pueda empezar en notaría, pero entra en vigor con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, a más tardar el 1 de abril de 2027.
¿Cuánto cuesta heredar una casa en Guadalajara?
Si heredan hijos o cónyuge y cada uno recibe hasta $1,700,000, el ITP es $0. Para una casa de $2,000,000, lo calculable ronda los $51,000: honorarios del notario con IVA hasta $45,401, RPPC $4,801, certificado $714 e informe de testamento $360. Faltan el avalúo y las publicaciones.
¿Se paga ISR por heredar?
No. Los ingresos por herencia o legado están exentos (Ley del ISR, art. 93 fr. XXII). Solo debes informarlos en tu declaración anual si tus ingresos del año, contando los exentos, pasan de $500,000.
Somos varios hermanos, ¿cómo queda la casa?
Si heredan en partes iguales, la casa queda en copropiedad. En la partición pueden acordar otra cosa, por ejemplo que uno se quede con la casa y pague a los demás (Código Civil de Jalisco, capítulo de la partición).
Heredé de mi tío, ¿aplica el beneficio del ITP?
No. Los beneficios de la ZMG son para cónyuge y línea recta hasta segundo grado. Un sobrino paga el ITP normal de su municipio.
¿Cuánto tarda?
No hay un plazo legal único. Depende de si hubo testamento, de las publicaciones, del avalúo y del RPPC. Pide a tu notaría un calendario por escrito.
12. Fuentes oficiales
- Código Civil del Estado de Jalisco (arts. 2911 a 2934, 3001, 3118)
- Minuta de decreto 30196/LXIV/26 (reforma al art. 3118; entra en vigor con la declaratoria del Código Nacional)
- Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco (arts. 934 a 938)
- Ley del Notariado del Estado de Jalisco (art. 92)
- Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (arts. 805 a 810)
- Breviario de Leyes de Ingresos 2026, Colegio de Notarios de Jalisco (LI del Estado arts. 16 y 21; LI Guadalajara art. 28; Zapopan art. 52; Tlaquepaque art. 35; Tonalá art. 44; Tlajomulco art. 42)
- Ley de Ingresos del Municipio de Zapopan 2026
- Iniciativa de reforma al art. 117 Bis de la Ley de Hacienda Municipal (cuadro con el texto vigente)
- Arancel Notarial Oficial Jalisco 2026 (fr. I, III, XXIII y XXVIII)
- Ley del Impuesto sobre la Renta (arts. 93 fr. XXII y 150)
- Reglamento de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Jalisco (art. 36)
- Directorio del Colegio de Notarios del Estado de Jalisco