Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. La fe pública la tienen los notarios y los corredores públicos, cada uno en su materia; la escritura de compraventa de un inmueble la autoriza un notario. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Comprar una casa o un departamento en Jalisco y ponerlo a tu nombre se hace con una escritura pública de compraventa ante notario, que después se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio (RPPC) del Estado de Jalisco. El impuesto que paga quien compra se llama Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es municipal y cada municipio fija su tabla en su Ley de Ingresos 2026. Aquí va el proceso con los nombres oficiales de Jalisco y las cifras 2026 de Guadalajara, Zapopan, San Pedro Tlaquepaque, Tonalá, Tlajomulco de Zúñiga y El Salto.
- Quién la hace: un notario público de Jalisco. Un corredor público no puede escriturar inmuebles.
- Impuesto del comprador: ITP municipal, de 2.4% a 3.5% según el municipio y el valor. En una casa de $2,000,000 sale entre $52,300 y $54,900 aprox. en la zona metropolitana (ver tabla).
- Base del ITP en casa habitación: el avalúo autorizado por la Dirección de Catastro del municipio, hecho por un perito valuador.
- Registro: derechos del RPPC de $4,801 para casa habitación ($468 o $585 en vivienda económica, de interés social o popular), más el certificado de libertad o gravamen ($714).
- Honorarios notariales: tienen un tope legal (Arancel 2026), no un precio fijo. Por eso conviene comparar cotizaciones.
- Plazo clave: el ITP se paga dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la escritura (Ley de Hacienda Municipal, art. 116).
1. Nombres oficiales en Jalisco
En otros estados vas a leer «ISAI» o «impuesto de adquisición». En Jalisco no se llama así. Estos son los nombres que verás en tu presupuesto y en tus recibos:
| Nombre oficial | Qué es | Fundamento |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Impuesto municipal que paga quien adquiere el inmueble | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, arts. 112 a 123, y la Ley de Ingresos 2026 de cada municipio |
| Aviso de transmisión patrimonial | Formato que el notario presenta ante el Catastro municipal con el avalúo y el comprobante de no adeudo de predial | Ley de Hacienda Municipal, arts. 118 a 120 |
| Dirección de Catastro municipal | Revisa y autoriza el avalúo y registra al nuevo propietario | Ley de Hacienda Municipal, art. 114 |
| Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Estado de Jalisco (RPPC) | Inscribe la escritura y expide el certificado de libertad o gravamen | Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16 |
| Arancel de los Notarios Públicos del Estado de Jalisco 2026 | Honorarios máximos que puede cobrar un notario | Ley del Notariado del Estado de Jalisco, art. 133 |
2. Paso a paso de la compraventa
- Revisa el inmueble antes de dar dinero. Pide al vendedor su escritura inscrita y el folio del RPPC. Consulta el folio en RPPC en línea y pide un certificado de libertad o gravamen ($714; urgente $1,428). Confirma que quien vende es el titular y que no hay hipotecas ni embargos.
- Pide 2 o 3 presupuestos de notaría desglosados (ITP, derechos del RPPC, honorarios, IVA, avalúo, certificados). Verifica al notario en el directorio del Colegio de Notarios del Estado de Jalisco.
- Firma un contrato de promesa solo si es necesario y con reglas claras sobre el anticipo. El Arancel 2026 fija como máximo el 25% de los honorarios del contrato definitivo por redactarlo (fr. XX).
- Avalúo. Aunque pagues de contado, el ITP exige un avalúo o dictamen de perito acreditado aprobado por Catastro (LHM arts. 114 y 119; Ley de Catastro Municipal arts. 81–85). En casa habitación, la base del ITP es ese avalúo autorizado. Ese documento es fiscal/catastral, no el comercial de mercado. Si compras con crédito (Infonavit, Fovissste o banco), la institución pide además el avalúo de una Unidad de Valuación SHF (Ley de Transparencia del Crédito Garantizado art. 7).
- La notaría reúne certificados: libertad o gravamen del RPPC, no adeudo de predial (obligatorio para escriturar, LHM arts. 119 y 123) y, según el municipio o el crédito, no adeudo de agua. Calcula el ITP y el ISR del vendedor.
- Firma de la escritura con identificación oficial. El precio se paga por transferencia o cheque. Si el inmueble vale 8,025 UMA o más (aprox. $941,413 en 2026), la ley federal prohíbe pagarlo en efectivo.
- Pago del ITP y aviso al Catastro. El ITP se paga en la tesorería municipal dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la escritura (LHM art. 116), y el aviso de transmisión patrimonial se presenta en el mismo plazo (art. 120). El notario no puede entregar tu testimonio sin el ITP pagado (art. 121).
- Inscripción en el RPPC y entrega de tu testimonio inscrito. Plazo de inscripción: por confirmar; pídeselo por escrito a tu notaría.
- Cambia a tu nombre el predial y el agua (SIAPA u organismo de tu municipio). En Zapopan, el registro catastral de la transmisión tiene un plazo máximo de resolución de 10 días hábiles (RETyS Zapopan, trámite 229).
3. Documentos que normalmente te pedirán
Lista general. Cada notaría, municipio y crédito puede pedir más.
| Documento | Quién | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Escritura antecedente inscrita | Vendedor | Su testimonio; copia certificada en la notaría que la otorgó |
| Identificación oficial, CURP y constancia de situación fiscal (RFC) | Ambos | INE o pasaporte; SAT |
| Acta de matrimonio, si aplica (define si firma también el cónyuge) | Ambos | Registro Civil |
| Comprobante de no adeudo de predial | Vendedor | Tesorería municipal (LHM arts. 119 fr. II y 123) |
| Constancia de no adeudo de agua | Vendedor | SIAPA u organismo municipal. Tlaquepaque la exige para su descuento de vivienda (art. 36). Costo: por confirmar |
| Avalúo autorizado por Catastro | Comprador (normalmente) | Perito valuador acreditado + Dirección de Catastro municipal |
| Certificado de libertad o gravamen | Lo tramita la notaría | RPPC de Jalisco |
| Si es departamento o coto: escritura del régimen de condominio y plano | Vendedor / notaría | Los pide el aviso de transmisión (LHM art. 119 fr. III) |
| Poder notarial vigente, si alguien firma por otro | Apoderado | Notaría que lo otorgó (verifica que no esté revocado) |
4. Costos 2026: impuestos, derechos y honorarios
| Concepto (nombre oficial) | Quién lo paga (usual) | Monto 2026 | Fuente |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Comprador (por ley es el adquirente, LHM art. 113) | Tabla progresiva de cada municipio: ((base − límite inferior) × tasa) + cuota fija. Ver el ejemplo abajo | Leyes de Ingresos municipales 2026 |
| Derechos de inscripción en el RPPC | Comprador | Casa habitación: $4,801. Vivienda económica (valor catastral hasta $619,102): $468. Interés social (hasta $824,470) o popular y unifamiliar (hasta $1,238,206): $585. Otros inmuebles: 0.50% del valor mayor, mínimo $690 | Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16 fr. I |
| Certificado de libertad o gravamen | Comprador (usual) | $714 (5 días hábiles); urgente $1,428 (24 horas) | Ley de Ingresos del Estado 2026, art. 16 |
| Honorarios del notario | Comprador (usual) | Tope del Arancel 2026 sobre el valor mayor entre fiscal, precio o avalúo, más IVA. Puede cobrar menos | Arancel Notarial Jalisco 2026, fr. I |
| ISR por enajenación | Vendedor | Exento en casa habitación hasta 700,000 UDIS si se cumplen los requisitos; si no, el notario lo calcula y lo retiene | SAT; LISR art. 93 fr. XIX |
| Avalúo de perito valuador | Comprador (usual) | Lo fija cada perito: por confirmar | — |
| Zapopan: dictamen de valor hecho por valuadores de Catastro | Quien lo solicita | Forma valorada $67 + $3,933 hasta $1,000,000; arriba de $1,000,000, 2 al millar. Resolución en 10 días hábiles | RETyS Zapopan, trámite 110 (LI Zapopan 2026, art. 94) |
| Zapopan: aviso de transmisión patrimonial | Se integra a los gastos | Forma valorada $81 + folio de revisión $87 | RETyS Zapopan, trámite 229 |
| Cancelación de hipoteca del vendedor (si tiene) | Vendedor (usual) | Honorario máximo $1,925.14; $4,812.85 si va en escritura aparte | Arancel 2026, fr. XXII |
| Avalúo y revisión catastral en Guadalajara, Tlaquepaque, Tonalá, Tlajomulco y El Salto | — | por confirmar | — |
Ejemplo: casa habitación con base de $2,000,000
Supuestos: el avalúo autorizado y el precio son $2,000,000, no aplica ningún descuento y la vivienda no es económica, de interés social ni popular para el RPPC. Es una referencia; el presupuesto real te lo da la notaría.
| Municipio | Tramo de la tabla 2026 | ITP estimado |
|---|---|---|
| Guadalajara (LI art. 28) | $1,668,739.76 a $2,188,818.99: cuota $44,901.00 + 3.00% | $54,838.81 |
| San Pedro Tlaquepaque (LI art. 35, misma tabla que Guadalajara) | $1,668,739.76 a $2,188,818.99: cuota $44,901.00 + 3.00% | $54,838.81 |
| Zapopan (LI art. 49) | $1,500,000.01 a $2,000,000.00: cuota $40,200.00 + 2.90% | $54,700.00 |
| Tonalá (LI art. 44) | $1,519,621.01 a $2,946,168.00: cuota $39,355.80 + 2.70% | $52,326.03 |
| Tlajomulco de Zúñiga (LI art. 42) | $1,519,621.01 a $2,946,168.00: cuota $40,731.08 + 2.90% | $54,662.07 |
| El Salto (LI art. 28) | $1,575,000.01 a $2,100,000.00: cuota $42,315.00 + 2.90% | $54,640.00 |
Con ese valor, además del ITP: derechos del RPPC $4,801, certificado de libertad o gravamen $714 y honorarios notariales de hasta $39,139.08 + IVA = $45,401.33 (tramo del Arancel de $1,925,137.66 a $4,812,844.14: $38,502.75 + 0.85% del excedente). Subtotal de lo que se puede calcular en Guadalajara: ≈ $105,755, sin avalúo ni certificados municipales. Las tablas completas de cada municipio están en la guía del estado de Jalisco.
5. Descuentos del ITP para vivienda (2026)
Varios municipios cobran menos ITP por la primera vivienda de bajo valor. Hay que pedirlo y comprobarlo antes de pagar.
| Municipio | Para quién | Beneficio |
|---|---|---|
| Guadalajara (art. 29) | Departamento o casa con base fiscal hasta $337,050. El comprador no tiene otro inmueble en el Estado de Jalisco (constancia de búsqueda del RPPC) | Paga el 50% del ITP (factor 0.50) |
| Zapopan (art. 50) | Base fiscal hasta $400,000. Sin otros inmuebles en el municipio | Tabla reducida: 0.20% hasta $100,000; $200 + 1.63% hasta $150,000; $1,015 + 2.00% hasta $400,000 |
| San Pedro Tlaquepaque (art. 36) | Base fiscal hasta $300,000. Sin otros inmuebles en el municipio. Pide certificado de no propiedad de máximo 60 días y no adeudo de predial y agua | Tabla reducida de 0.20%, 1.63% y 2.00%. La tabla publicada llega a $315,000: confirma el tope con la Tesorería |
| Tonalá (art. 45) | Base fiscal hasta $600,000. Sin otros inmuebles en el municipio | 0.20% hasta $300,000; $600 + 1.63% hasta $400,000; $2,230 + 3.00% hasta $600,000 |
| Tlajomulco de Zúñiga | — | No localizamos un descuento general para vivienda en el Breviario 2026: por confirmar |
| El Salto | — | El art. 28 solo prevé cuotas para regularización (INSUS, PROCEDE, alta densidad). Descuento general para vivienda: por confirmar |
Si heredas o te donan una casa de tus padres o abuelos, hay reglas distintas (por ejemplo, LHM art. 117 Bis). Ver herencias y donación.
6. Qué profesional hace cada parte
| Profesional | Qué hace en la compraventa | ¿Es obligatorio? |
|---|---|---|
| Notario público de Jalisco | Redacta y autoriza la escritura, calcula y entera impuestos y la inscribe | Sí. El corredor público no puede dar fe de actos sobre inmuebles (ver notario vs. corredor) |
| Perito valuador acreditado | Hace el avalúo que Catastro revisa y aprueba (LHM art. 114) | Sí, para la base del ITP. Si hay crédito, una unidad de valuación autorizada por la institución |
| Perito topógrafo | Levantamiento, si hay diferencias de medidas o en predios grandes (Zapopan lo pide para el avalúo catastral de predios de más de 1,000 m²) | Solo si aplica |
| Abogado inmobiliario | Revisa el contrato de promesa, poderes, juicios o herencias pendientes | Recomendable en casos complejos |
| Asesor inmobiliario | Busca, negocia y acompaña. Verifícalo en el Padrón de Prestadores de Servicios Inmobiliarios de Sedeco Jalisco | Opcional |
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Solicitar cotización7. Si compras con Infonavit, Fovissste o banco
- El trámite del crédito ante Infonavit o Fovissste es gratuito (Mi Cuenta, precalificación, solicitud en canales oficiales): nadie debe cobrarte por inscribirte o tramitarlo ante el Instituto. Escriturín no vende trámites de Infonavit. En cambio, la escrituración, el avalúo, los honorarios notariales, el ITP y los derechos del RPPC sí cuestan.
- Lo que sí se paga: el avalúo de la unidad de valuación, los impuestos (ITP), los derechos del RPPC y los honorarios del notario por la compraventa y por la hipoteca. Si el único acto es un crédito bancario, el Arancel 2026 fija como máximo el 80% de la tarifa (fr. II).
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8. Advertencias y fraudes
- Falsas notarías: imagina que te ofrecen «escriturar» en una oficina que no aparece en el directorio oficial o que solo atiende por mensajes. Verifica siempre al notario en el directorio del Colegio de Notarios de Jalisco y ve a su domicilio oficial. Pide certificado de libertad de gravamen reciente; no entregues apartados sin contrato y nunca deposites a cuentas personales de terceros.
- No entregues anticipos sin ver la escritura inscrita y un certificado de libertad o gravamen reciente.
- Desconfía de pagos en efectivo o a cuentas de terceros, y de «cesiones de derechos» o terrenos ejidales sin dominio pleno inscrito.
- Si declaras que la casa es para habitación unifamiliar y después le das otro uso, el municipio puede cobrarte la diferencia del ITP con recargos (LHM art. 114).
- Si el ITP no se paga en los dos meses, se generan actualización y recargos (LHM arts. 44 bis y 52).
Más señales de alerta en cómo evitar fraudes inmobiliarios.
9. Preguntas frecuentes
¿En Jalisco se paga ISAI?
No con ese nombre. En Jalisco es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo cobra el municipio donde está el inmueble con la tabla de su Ley de Ingresos 2026.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $2 millones en Guadalajara o Zapopan?
Con nuestro ejemplo sin descuentos, alrededor de $105,000 a $106,000 en lo calculable: ITP de $54,700 a $54,839, honorarios notariales de hasta $45,401 con IVA, RPPC $4,801 y certificado $714. Faltan el avalúo aprobado por Catastro (siempre para el ITP) y, si hay crédito, el comercial de la UV, más certificados municipales.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Sobre el valor más alto entre el avalúo aprobado por Catastro y el precio de la escritura. En casa habitación, la base es el avalúo autorizado por la Dirección de Catastro del municipio (LHM art. 114). En Zapopan también se compara con el valor catastral.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
Dos meses a partir de la fecha de la escritura (LHM art. 116). Normalmente la notaría lo paga con el dinero que le entregas al firmar.
¿Los honorarios del notario son fijos?
No. El Arancel 2026 marca un máximo (Ley del Notariado de Jalisco, art. 133) y cada notaría puede cobrar menos. Por eso conviene pedir varios presupuestos desglosados.
¿Puedo escriturar con un corredor público?
No. Los corredores públicos dan fe de actos mercantiles, pero no de actos sobre inmuebles. La compraventa de una casa la autoriza un notario.
10. Fuentes oficiales
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco (arts. 112 a 123: ITP, base, plazo, avisos)
- Breviario de Leyes de Ingresos 2026, Colegio de Notarios de Jalisco (Ley de Ingresos del Estado art. 16; ITP de Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá y Tlajomulco)
- Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara 2026
- Ley de Ingresos del Municipio de Zapopan 2026
- Ley de Ingresos del Municipio de El Salto 2026 (art. 28)
- Arancel Notarial Oficial Jalisco 2026 (Ley del Notariado, art. 133)
- RETyS Zapopan, trámite 110: avalúo catastral · trámite 229: traslación de dominio
- RPPC Jalisco en línea: consulta de folios
- Directorio del Colegio de Notarios del Estado de Jalisco
- SAT: enajenación de bienes (ISR del vendedor)
- LFPIORPI, art. 32 (límite de efectivo) · INEGI: UMA 2026 ($117.31 diarios)
- Padrón Único de Prestadores de Servicios Inmobiliarios, Sedeco Jalisco